Restituição de IVA na autoconstrução: quem pode beneficiar?
O Pacote Habitação criou um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares na construção da sua habitação própria e permanente.
No continente, o benefício corresponde, em termos gerais, à diferença entre o IVA suportado à taxa normal de 23% e o valor que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%.
A restituição não é automática. O interessado deve apresentar um pedido à Autoridade Tributária e comprovar o cumprimento das condições previstas na lei.
O que se entende por autoconstrução?
Para este efeito, autoconstrução não significa que o proprietário tenha de executar pessoalmente a obra.
O regime abrange pessoas singulares que, fora do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, contratem uma empreitada para construir um imóvel destinado à sua própria habitação permanente.
A simples compra de materiais de construção pelo proprietário não beneficia, por si só, deste regime.
Quem pode pedir a restituição?
Podem beneficiar as pessoas singulares que:
• contratem uma empreitada de construção;
• destinem o imóvel à sua habitação própria e permanente;
• suportem IVA à taxa normal;
• disponham de faturas emitidas e comunicadas nos termos legais;
• cumpram o limite máximo de valor do imóvel.
Em 2026, o valor relevante não pode exceder €660.982.
Para verificar este limite, considera-se o valor patrimonial tributário do imóvel ou, quando superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, sem IVA.
Quanto pode ser restituído?
O valor da restituição corresponde à diferença entre:
• o IVA efetivamente suportado à taxa normal;
• o IVA que resultaria da aplicação da taxa reduzida às despesas elegíveis.
Por exemplo, numa empreitada elegível de €200.000, sem IVA, a diferença entre a taxa de 23% e a taxa de 6% poderá representar €34.000.
O valor efetivo depende, contudo, das faturas apresentadas e da natureza dos trabalhos contratados.
Quais são as principais condições?
O imóvel deve ser afeto à habitação própria e permanente do beneficiário no prazo máximo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização.
Essa afetação deve ser comprovada através do domicílio fiscal e manter-se durante, pelo menos, 12 meses, salvo circunstâncias excecionais previstas na lei.
É igualmente essencial que as faturas identifiquem corretamente os serviços prestados e tenham sido comunicadas à Autoridade Tributária.
Qual é o prazo para apresentar o pedido?
O pedido deve ser apresentado eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel.
Os contratos, faturas e restantes documentos de suporte devem ser conservados durante, pelo menos, cinco anos.
A Autoridade Tributária dispõe de um prazo máximo de 150 dias para proceder à restituição, contado a partir da receção do pedido devidamente instruído.
A que construções se aplica?
O regime produz efeitos a partir de 1 de julho de 2026.
Abrange empreitadas relativas a operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA se torne exigível entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032.
Construção de habitação no Algarve
A construção de moradias próprias tem um peso relevante no mercado imobiliário do Algarve, incluindo em Almancil e no concelho de Loulé.
O aproveitamento do benefício exige que o contrato de empreitada, o licenciamento, as faturas, a titularidade do terreno e a utilização efetiva do imóvel estejam devidamente articulados. Uma falha documental pode reduzir ou impedir a restituição.
Como pode ajudar a URB Law Services?
A URB Law Services, com escritório em Almancil, presta apoio jurídico e fiscal em projetos de construção de habitação no Algarve.
A nossa equipa pode apoiar na:
• análise da elegibilidade para o benefício;
• revisão do contrato de empreitada;
• verificação dos documentos e faturas;
• preparação do pedido de restituição;
• resposta a pedidos de esclarecimento da Autoridade Tributária;
• acompanhamento de eventuais correções ou indeferimentos.
Perguntas frequentes
A restituição é automática?
Não. É necessário apresentar um pedido à Autoridade Tributária.
A compra de materiais de construção é suficiente?
Não. O regime destina-se ao IVA suportado em empreitadas de construção elegíveis.
Uma casa de férias pode beneficiar?
Não. O imóvel deve destinar-se à habitação própria e permanente do beneficiário.
Qual é o prazo para pedir a restituição?
O pedido deve ser apresentado no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel.
Contacte-nos para saber mais.
