Restituição do IVA na construção de habitação própria

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Restituição parcial do IVA na construção de habitação própria: como funciona?O Ofício Circulado n.º 25118, de 22 de julho de 2026, esclareceu o novo regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares na construção da sua habitação própria e permanente.Este regime não corresponde à aplicação direta da taxa reduzida pelo empreiteiro. O particular suporta IVA à taxa normal e, depois de concluída a construção, pode pedir à Autoridade Tributária a restituição da diferença entre o IVA pago a 23% e o montante correspondente à taxa de 6%.

Em resumo

Aplica-se apenas a pessoas singulares, fora de uma atividade empresarial.O imóvel deve destinar-se à habitação própria e permanente do requerente.O valor de referência não pode ultrapassar atualmente €660.982.Apenas o IVA suportado em serviços de empreitada é restituível.O imóvel deve ser afeto a habitação permanente no prazo de seis meses.A afetação deve manter-se durante, pelo menos, 12 meses.

Quem pode beneficiar?

O regime destina-se a pessoas singulares que contratem uma ou várias empreitadas para construir um imóvel destinado à sua própria residência permanente.Ficam excluídos:

sociedades e promotores imobiliários;empresários que integrem o imóvel na sua atividade;construções destinadas a venda;construções destinadas a arrendamento ou alojamento local.

O domicílio fiscal no imóvel é um dos elementos utilizados para comprovar a sua afetação a habitação própria e permanente.

Qual é o limite de valor?

Para determinar a elegibilidade, compara-se:

o valor patrimonial tributário final do imóvel; eo valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, sem IVA.

É considerado o valor mais elevado, que não pode ultrapassar €660.982.Nos custos de construção entram as empreitadas, os materiais adquiridos separadamente, os equipamentos fixados permanentemente e outros serviços relacionados com a valorização do imóvel. IMT e Imposto do Selo pagos na compra do terreno não são considerados.

Que obras estão abrangidas?

O regime aplica-se à construção de imóveis novos.Podem existir vários contratos com empreiteiros diferentes. Contudo, ficam excluídas as obras de simples remodelação, reparação ou reabilitação de edifícios existentes.Quando exista demolição integral e posterior construção de um novo imóvel, o regime pode ser aplicável, sendo os custos da demolição adicionados ao valor do terreno para verificar o limite legal.

Que IVA pode ser recuperado?

A restituição abrange o IVA suportado em serviços de empreitada faturados à taxa normal.As faturas devem:

estar emitidas em nome do requerente;conter o respetivo NIF;identificar claramente o imóvel;ter sido comunicadas à Autoridade Tributária.

O IVA relativo a materiais comprados diretamente pelo proprietário não é restituível, mesmo que esses materiais sejam posteriormente incorporados na obra, sendo que o seu valor conta apenas para calcular o custo global da construção.

Como se calcula a restituição?

Exemplo Numa empreitada de €250.000, sem IVA:

IVA suportado a 23%: €57.500;IVA correspondente a 6%: €15.000;montante a restituir: €42.500.

Qual o prazo para apresentação do pedido?

O pedido deve ser apresentado no Portal das Finanças no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel.Devem ser juntos, nomeadamente:

contratos de empreitada escritos;faturas dos custos de construção;comprovativo do valor do terreno;documentação urbanística;identificação do imóvel e dos proprietários.

A Autoridade Tributária dispõe de um prazo máximo de 150 dias para pagar a restituição, contado da receção do pedido devidamente instruído.

Este regime aplica-se aos promotores imobiliários?

Não.Quando uma sociedade contrata uma empreitada para construir imóveis destinados a posterior venda, não pode beneficiar desta restituição.A empreitada poderá, contudo, ser abrangida pela taxa reduzida prevista na verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA, desde que sejam cumpridas as respetivas condições. Trata-se de um regime diferente, aplicável diretamente à empreitada.

Perguntas frequentes

O empreiteiro deve faturar a 6%?Não ao abrigo deste regime. O particular suporta inicialmente IVA à taxa normal e pede posteriormente a restituição parcial.Uma remodelação está abrangida?Não. O regime destina-se a construção nova, salvo situações de demolição integral seguida de nova construção.Posso vender ou arrendar o imóvel depois da restituição?O imóvel deve permanecer exclusivamente afeto a habitação própria e permanente durante, pelo menos, 12 meses, salvo determinadas situações excecionais.

Como podemos ajudar?

A URB Law Services presta apoio jurídico e fiscal na análise da elegibilidade, revisão dos contratos de empreitada, validação das faturas e preparação do pedido de restituição.Para quem procura um advogado em Almancil com experiência em IVA, construção e fiscalidade imobiliária, prestamos atendimento em Almancil e acompanhamos projetos no Algarve e em todo o país.Contacte-nos para saber mais.