A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, veio resolver uma controvérsia com particular relevância para promotores imobiliários, construtores, investidores e proprietários que realizaram obras em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).
O diploma estabelece, através de uma *interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I do Código do IVA, que a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de reabilitação urbana *não dependia da existência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) previamente aprovada.
Mais importante: esta interpretação produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009.
O que determinou a Lei n.º 48/2026?
A nova lei estabelece que, para efeitos da redação da verba 2.23 introduzida pela Lei n.º 64-A/2008, são consideradas empreitadas de reabilitação urbana as realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em Áreas de Reabilitação Urbana legalmente delimitadas, independentemente da aprovação de uma ORU.
Na prática, o legislador veio afastar a interpretação segundo a qual seriam necessários dois requisitos distintos:
• a localização do imóvel numa ARU; e
• a existência de uma ORU já aprovada para essa área.
Para o regime agora interpretado autenticamente, a inexistência de uma ORU aprovada não é, por si só, motivo para afastar a taxa reduzida.
Porque existia esta dúvida?
A controvérsia tornou-se particularmente relevante após as alterações ao regime jurídico da reabilitação urbana que passaram a permitir que uma ARU fosse delimitada sem que a respetiva ORU tivesse de ser aprovada simultaneamente.
A Autoridade Tributária sustentou, em diversas situações, que a aplicação da taxa reduzida exigia também a aprovação da ORU.
Esta interpretação acabou por ser acolhida pelo Supremo Tribunal Administrativo, em acórdão de uniformização de jurisprudência de 26 de março de 2025, publicado como Acórdão do STA n.º 3/2026, segundo o qual a qualificação como empreitada de reabilitação urbana pressupunha a existência de uma ARU para a qual estivesse previamente aprovada uma ORU.
A Lei n.º 48/2026 vem agora consagrar expressamente a solução contrária.
A nova interpretação aplica-se desde quando?
Formalmente, a Lei n.º 48/2026 entrou em vigor em *18 de agosto de 2026, mas determina que a interpretação agora estabelecida produz efeitos desde a entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, ou seja, desde *1 de janeiro de 2009.
O impacto é particularmente relevante relativamente à redação da verba 2.23 que vigorou entre 2009 e 6 de outubro de 2023, sem prejuízo das situações que continuem abrangidas pelas disposições transitórias aplicáveis.
Isto é importante: a Lei n.º 48/2026 não significa que qualquer obra atualmente realizada numa ARU beneficie automaticamente desta regra. É necessário determinar qual a redação da legislação aplicável à operação, atendendo, designadamente, à sua data e ao respetivo procedimento urbanístico.
Que consequências pode ter para obras realizadas no passado?
É precisamente aqui que a alteração ganha maior importância prática.
Os contribuintes que, por inexistência de ORU aprovada, tenham sido sujeitos a IVA à taxa normal de 23% em vez da taxa reduzida de 6%, ou que tenham sido alvo de correções por parte da Autoridade Tributária, devem reavaliar a sua situação.
A Lei n.º 48/2026 poderá ser relevante, nomeadamente, em casos de:
• inspeções tributárias ainda em curso;
• liquidações adicionais de IVA já emitidas;
• reclamações, impugnações ou processos arbitrais pendentes;
• IVA anteriormente liquidado ou suportado à taxa normal em situações que possam estar abrangidas pela verba 2.23.
A existência da nova lei não significa, contudo, que todos os montantes possam automaticamente ser recuperados. Será necessário analisar os prazos aplicáveis, a situação concreta de cada liquidação, a existência de decisões já consolidadas e o meio procedimental ou processual ainda disponível.
O que devem fazer promotores, construtores e proprietários?
Para operações potencialmente abrangidas pelo regime anterior, faz sentido proceder a uma revisão da documentação existente, incluindo contratos de empreitada, faturas, localização do imóvel dentro da ARU, datas relevantes do procedimento urbanístico, IVA efetivamente liquidado e eventual correspondência ou decisões da Autoridade Tributária.
Uma diferença entre uma taxa de 6% e uma taxa de 23% pode representar valores muito significativos, sobretudo em projetos imobiliários de maior dimensão.
Por isso, situações antigas que tenham sido tratadas fiscalmente com base na inexistência de uma ORU merecem agora ser novamente analisadas.
Perguntas frequentes
Uma obra numa ARU precisava de uma ORU aprovada para beneficiar da taxa de 6%?
Para efeitos da redação da verba 2.23 agora objeto de interpretação autêntica, não. A Lei n.º 48/2026 estabelece expressamente que a aprovação de uma ORU não constitui requisito.
A Lei n.º 48/2026 aplica-se apenas a obras futuras?
Não. A interpretação produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009, embora a possibilidade prática de produzir consequências fiscais em situações passadas dependa dos respetivos prazos e circunstâncias.
Quem pagou IVA a 23% pode pedir a diferença?
Pode existir fundamento para recuperar imposto, mas não de forma automática. É necessário verificar quem liquidou e suportou o imposto, os períodos em causa, os prazos ainda disponíveis e o meio jurídico adequado.
A regra continua igual para novas obras em 2026?
Não necessariamente. A Lei n.º 48/2026 interpreta a redação anterior da verba 2.23, pelo que as operações atuais têm de ser analisadas também à luz das alterações legislativas entretanto introduzidas no IVA aplicável à construção e à reabilitação.
Como podemos ajudar?
A URB Law Services presta assessoria em fiscalidade imobiliária, IVA e contencioso tributário, incluindo a análise de operações de construção e reabilitação urbana, correções efetuadas pela Autoridade Tributária e eventual recuperação de imposto pago em excesso.
Se realizou ou promoveu uma operação imobiliária numa Área de Reabilitação Urbana — designadamente no Algarve, Almancil, Loulé ou Faro — e foi aplicado IVA a 23% por inexistência de uma ORU, poderá justificar-se uma revisão do enquadramento fiscal à luz da Lei n.º 48/2026.
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