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Durante vários anos, empresas de construção, promotores imobiliários e proprietários aplicaram a taxa reduzida de IVA às empreitadas de reabilitação realizadas em imóveis situados em Áreas de Reabilitação Urbana.
A Autoridade Tributária passou, porém, a defender que a localização do imóvel numa Área de Reabilitação Urbana — ARU — não era suficiente. Seria também necessária a aprovação prévia de uma Operação de Reabilitação Urbana — ORU.
Este entendimento, posteriormente acolhido pelo Supremo Tribunal Administrativo, originou inspeções e liquidações adicionais, com a exigência da diferença entre a taxa reduzida de 6% e a taxa normal de 23%, frequentemente acrescida de juros.
O Parlamento aprovou agora, por unanimidade e em votação final global, uma clarificação segundo a qual, no âmbito da antiga verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, bastava que a empreitada fosse realizada num imóvel ou espaço público localizado numa ARU legalmente delimitada, não sendo necessária a aprovação de uma ORU.
Em resumo
O Parlamento veio esclarecer que as empreitadas de reabilitação urbana realizadas dentro de uma ARU podiam beneficiar da taxa reduzida de IVA, mesmo que o município ainda não tivesse aprovado uma ORU.
Esta solução contraria o entendimento uniformizado pelo Supremo Tribunal Administrativo e posteriormente seguido pela Autoridade Tributária.
Quando entrar em vigor, a clarificação poderá ser relevante para inspeções, liquidações adicionais e processos ainda pendentes cujo fundamento seja exclusivamente a inexistência de uma ORU.
A anulação das liquidações e o reembolso do imposto já pago não serão, contudo, necessariamente automáticos. Será preciso analisar os prazos, o meio de reação disponível e a fase concreta de cada processo.
A questão também não deve ser confundida com o novo regime de IVA a 6% na construção ou reabilitação de imóveis para habitação, criado em 2026, que não exige uma ARU, mas possui condições próprias.
Porque é relevante no Algarve?
Esta questão assume particular importância no Algarve, onde uma parte significativa da atividade imobiliária envolve a recuperação, ampliação ou transformação de edifícios existentes em zonas urbanas consolidadas.
No concelho de Loulé, por exemplo, encontram-se delimitadas Áreas de Reabilitação Urbana nos centros históricos de Loulé e de Quarteira. Promotores, empresas de construção e proprietários com obras nestas áreas podem ter aplicado a taxa reduzida ou ter sido confrontados com correções baseadas na inexistência de uma ORU.
A localização do imóvel deve ser confirmada através dos elementos oficiais do município em vigor na data relevante. O simples facto de um imóvel se encontrar numa zona antiga ou num centro urbano não significa, por si só, que esteja inserido numa ARU.
Qual era o problema?
A antiga verba 2.23 previa a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em ARU legalmente delimitadas.
A legislação urbanística distingue:
• a ARU, que corresponde à área territorial delimitada pelo município;
• a ORU, que corresponde à programação das intervenções e medidas destinadas à reabilitação dessa área.
Durante anos, muitos contribuintes entenderam que a localização do imóvel numa ARU era suficiente para aplicar IVA a 6%.
A Autoridade Tributária adotou uma interpretação mais restritiva, exigindo também a aprovação prévia da correspondente ORU.
Na prática, empresas que tinham aplicado a taxa reduzida foram posteriormente confrontadas com correções para 23%, em alguns casos depois de as obras estarem concluídas e os imóveis vendidos. Nessa fase, já não existia uma possibilidade real de repercutir no cliente o imposto adicional.
O que decidiu o Supremo Tribunal Administrativo?
O Supremo Tribunal Administrativo uniformizou jurisprudência através do Acórdão n.º 3/2026, respeitante à decisão de 26 de março de 2025.
O Tribunal concluiu que a qualificação como empreitada de reabilitação urbana pressupunha:
1. a existência de uma verdadeira empreitada;
2. a sua realização numa ARU;
3. a aprovação prévia de uma ORU para essa área.
De acordo com o STA, não bastava que a obra estivesse localizada numa ARU. Era necessário que a intervenção fosse realizada no quadro de uma ORU já aprovada.
Este entendimento reforçou a posição da Autoridade Tributária e abriu caminho à intensificação das inspeções e liquidações adicionais baseadas na inexistência de ORU.
O que aprovou o Parlamento?
O Parlamento esclareceu que se consideravam empreitadas de reabilitação urbana todas as realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em ARU legalmente delimitadas, independentemente da aprovação de uma ORU.
Trata-se de uma interpretação autêntica. Em termos simples, é o próprio legislador que vem explicar como a lei anterior deveria ter sido entendida desde o início, em vez de criar apenas uma regra nova para o futuro.
A clarificação respeita à redação da verba 2.23 introduzida pela Lei n.º 64-A/2008 e aplicável até à alteração promovida pelo programa Mais Habitação, em outubro de 2023.
Existem, contudo, limites. A lei interpretativa integra-se, em princípio, na lei interpretada, mas ficam salvaguardados determinados efeitos já consolidados, incluindo os resultantes de uma decisão judicial transitada em julgado.
À data deste artigo, o texto foi aprovado como Decreto da Assembleia da República n.º 91/XVII. A sua aplicação como lei vigente depende ainda da conclusão do processo legislativo e da respetiva publicação.
O que acontece às inspeções e liquidações já emitidas?
A aprovação parlamentar não significa que todos os processos sejam automaticamente encerrados.
Quando uma inspeção ainda esteja em curso e a correção proposta se baseie exclusivamente na inexistência de uma ORU, existe fundamento para requerer a reapreciação do procedimento após a entrada em vigor da clarificação.
Nas liquidações ainda contestáveis, a nova interpretação poderá ser invocada, consoante o caso, em audiência prévia, reclamação graciosa, recurso hierárquico, pedido de revisão, impugnação judicial ou arbitragem tributária.
Nos processos judiciais ainda sem decisão definitiva, a lei interpretativa poderá igualmente ser relevante para a decisão.
O pagamento do imposto não impede necessariamente a contestação. Poderá ser possível obter a anulação da liquidação e o reembolso das quantias pagas, eventualmente acrescidas de juros indemnizatórios, desde que exista um meio de reação adequado e sejam respeitados os respetivos prazos.
Já os processos definitivamente decididos por sentença transitada em julgado apresentam maiores dificuldades e terão de ser analisados individualmente.
Uma nota sobre o novo IVA a 6% na habitação
Esta clarificação respeita à antiga verba 2.23 e às empreitadas de reabilitação urbana realizadas dentro de uma ARU.
É diferente do novo regime da verba 2.42.1, criado em 2026, que pode abranger empreitadas de construção nova ou de reabilitação para habitação, mesmo fora de uma ARU.
No caso de imóveis construídos para venda, a taxa reduzida pode aplicar-se à empreitada celebrada entre o promotor e uma empresa de construção juridicamente distinta, incluindo uma empresa relacionada, desde que sejam cumpridas as condições legais.
Entre essas condições encontram-se:
• a venda para habitação própria e permanente do comprador;
• um preço de venda não superior a 660.982 euros;
• as menções obrigatórias no título de aquisição;
• a venda dentro do prazo máximo de 24 meses;
• o cumprimento das datas legalmente previstas para o procedimento urbanístico e para a exigibilidade do IVA.
Nas obras sujeitas a controlo prévio, o prazo de 24 meses conta-se, em regra, desde a entrega à Câmara Municipal da documentação necessária para o início da utilização do imóvel, designadamente o termo de responsabilidade e, quando aplicável, as telas finais.
Perguntas frequentes
Bastava o imóvel estar localizado numa ARU?
Segundo a clarificação aprovada, sim, desde que existisse uma verdadeira empreitada de reabilitação urbana e fossem cumpridas as restantes condições da antiga verba 2.23. Não seria necessária uma ORU previamente aprovada.
Uma liquidação adicional baseada na falta de ORU ainda pode ser contestada?
Possivelmente. Depende do prazo ainda disponível, do meio de reação adequado e da fase em que se encontra o processo. A aprovação parlamentar, por si só, não suspende os prazos em curso.
O reembolso do IVA será automático?
Em princípio, não. O contribuinte poderá ter de requerer a anulação da liquidação e o reembolso através do procedimento administrativo ou judicial adequado.
A clarificação também abrange construção nova?
Não. A clarificação da antiga verba 2.23 respeita à reabilitação urbana. A construção nova poderá ser abrangida pelo regime atual da verba 2.42.1, se forem cumpridas as respetivas condições.
Como podemos ajudar
A URB Law Services presta apoio jurídico e fiscal a empresas de construção, promotores imobiliários e proprietários, nomeadamente na:
• análise da aplicação da taxa reduzida de IVA;
• confirmação da localização do imóvel numa ARU;
• análise ou preparação de contratos de empreitada e documentação urbanística;
• resposta a projetos de relatório e relatórios de inspeção tributária;
• contestação de liquidações adicionais de IVA e juros;
• apresentação de reclamações, pedidos de revisão, impugnações judiciais ou arbitragens tributárias;
• recuperação do imposto indevidamente pago, quando legalmente possível.
Com escritório em Almancil, no Algarve, e representação em Lisboa, a URB Law Services acompanha projetos imobiliários e processos fiscais em todo o território nacional.
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