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Pendant plusieurs années, les entreprises de construction, les promoteurs immobiliers et les propriétaires ont appliqué le taux réduit de TVA aux marchés de travaux de réhabilitation portant sur des biens situés dans des zones de réhabilitation urbaine.
L’administration fiscale portugaise a toutefois commencé à soutenir que la localisation du bien dans une zone de réhabilitation urbaine — ARU — ne suffisait pas. L’approbation préalable d’une opération de réhabilitation urbaine — ORU — serait également nécessaire.
Cette interprétation, ensuite retenue par la Cour administrative suprême, a donné lieu à des contrôles et à des impositions supplémentaires exigeant la différence entre le taux réduit de 6 % et le taux normal de 23 %, souvent majorée d’intérêts.
Le Parlement vient d’approuver à l’unanimité, lors du vote final global, une clarification selon laquelle, dans le cadre de l’ancienne rubrique 2.23 de la Liste I annexée au Code portugais de la TVA, il suffisait que le marché de travaux porte sur un bien immobilier ou un espace public situé dans une ARU légalement délimitée, sans qu’une ORU doive être approuvée.
En résumé
Le Parlement a précisé que les marchés de travaux de réhabilitation urbaine réalisés dans une ARU pouvaient bénéficier du taux réduit de TVA, même si la municipalité n’avait pas encore approuvé d’ORU.
Cette solution va à l’encontre de l’interprétation harmonisée par la Cour administrative suprême, puis suivie par l’administration fiscale.
Une fois entrée en vigueur, cette clarification pourra être pertinente pour les contrôles, les impositions supplémentaires et les procédures encore pendantes qui reposent exclusivement sur l’absence d’une ORU.
L’annulation des impositions et le remboursement de la taxe déjà payée ne seront toutefois pas nécessairement automatiques. Il faudra examiner les délais, la voie de recours disponible et le stade précis de chaque procédure.
Cette question ne doit pas non plus être confondue avec le nouveau régime de TVA à 6 % applicable à la construction ou à la réhabilitation de biens destinés au logement, créé en 2026, qui n’exige pas d’ARU mais prévoit ses propres conditions.
Pourquoi cette question est-elle importante en Algarve ?
Cette question revêt une importance particulière en Algarve, où une part significative de l’activité immobilière concerne la restauration, l’agrandissement ou la transformation de bâtiments existants dans des zones urbaines consolidées.
Dans la municipalité de Loulé, par exemple, des zones de réhabilitation urbaine ont été délimitées dans les centres historiques de Loulé et de Quarteira. Les promoteurs, les entreprises de construction et les propriétaires ayant réalisé des travaux dans ces zones peuvent avoir appliqué le taux réduit ou avoir fait l’objet de rectifications fondées sur l’absence d’une ORU.
La localisation du bien doit être confirmée au moyen des éléments officiels de la municipalité en vigueur à la date pertinente. Le simple fait qu’un bien soit situé dans un quartier ancien ou un centre urbain ne signifie pas, à lui seul, qu’il se trouve dans une ARU.
Quel était le problème ?
L’ancienne rubrique 2.23 prévoyait l’application du taux réduit de TVA aux marchés de travaux de réhabilitation urbaine portant sur des biens ou des espaces publics situés dans des ARU légalement délimitées.
La législation en matière d’urbanisme distingue :
- l’ARU, qui correspond à la zone territoriale délimitée par la municipalité ;
- l’ORU, qui correspond à la programmation des interventions et des mesures destinées à la réhabilitation de cette zone.
Pendant des années, de nombreux contribuables ont considéré que la localisation du bien dans une ARU suffisait pour appliquer la TVA au taux de 6 %.
L’administration fiscale a adopté une interprétation plus restrictive, exigeant également l’approbation préalable de l’ORU correspondante.
Dans la pratique, les entreprises qui avaient appliqué le taux réduit ont ensuite fait l’objet de rectifications au taux de 23 %, parfois après l’achèvement des travaux et la vente des biens. À ce stade, il n’existait plus de possibilité réelle de répercuter la taxe supplémentaire sur le client.
Qu’a décidé la Cour administrative suprême ?
La Cour administrative suprême a harmonisé la jurisprudence par l’Arrêt n° 3/2026, relatif à la décision du 26 mars 2025.
La Cour a conclu que la qualification de marché de travaux de réhabilitation urbaine supposait :
- l’existence d’un véritable marché de travaux ;
- sa réalisation dans une ARU ;
- l’approbation préalable d’une ORU pour cette zone.
Selon la Cour, il ne suffisait pas que les travaux soient situés dans une ARU. L’intervention devait être réalisée dans le cadre d’une ORU déjà approuvée.
Cette interprétation a renforcé la position de l’administration fiscale et ouvert la voie à une intensification des contrôles et des impositions supplémentaires fondés sur l’absence d’ORU.
Qu’a approuvé le Parlement ?
Le Parlement a précisé que tous les marchés de travaux portant sur des biens immobiliers ou des espaces publics situés dans des ARU légalement délimitées étaient considérés comme des marchés de travaux de réhabilitation urbaine, indépendamment de l’approbation d’une ORU.
Il s’agit d’une interprétation authentique. En termes simples, c’est le législateur lui-même qui explique comment la loi antérieure devait être comprise dès l’origine, au lieu de créer uniquement une nouvelle règle pour l’avenir.
La clarification concerne la rédaction de la rubrique 2.23 introduite par la loi n° 64-A/2008 et applicable jusqu’à la modification opérée par le programme Mais Habitação, en octobre 2023.
Il existe toutefois des limites. La loi interprétative s’intègre, en principe, à la loi interprétée, mais certains effets déjà consolidés restent protégés, notamment ceux qui résultent d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée.
À la date de cet article, le texte a été approuvé sous la forme du décret de l’Assemblée de la République n° 91/XVII. Son application en tant que loi en vigueur dépend encore de l’achèvement de la procédure législative et de sa publication.
Qu’advient-il des contrôles et des impositions déjà émis ?
L’approbation parlementaire ne signifie pas que toutes les procédures seront automatiquement clôturées.
Lorsqu’un contrôle est encore en cours et que la rectification proposée repose exclusivement sur l’absence d’une ORU, il existe un fondement pour demander le réexamen de la procédure après l’entrée en vigueur de la clarification.
Pour les impositions encore susceptibles d’être contestées, la nouvelle interprétation pourra être invoquée, selon le cas, dans le cadre d’une audition préalable, d’une réclamation administrative, d’un recours hiérarchique, d’une demande de révision, d’un recours juridictionnel ou d’un arbitrage fiscal.
Dans les procédures judiciaires qui n’ont pas encore fait l’objet d’une décision définitive, la loi interprétative pourra également être pertinente pour la décision.
Le paiement de la taxe ne fait pas nécessairement obstacle à sa contestation. Il peut être possible d’obtenir l’annulation de l’imposition et le remboursement des sommes versées, éventuellement majorées d’intérêts indemnitaires, à condition qu’une voie de recours appropriée soit disponible et que les délais applicables soient respectés.
En revanche, les procédures définitivement tranchées par une décision passée en force de chose jugée soulèvent davantage de difficultés et devront être examinées individuellement.
Une remarque sur le nouveau taux de TVA de 6 % applicable au logement
Cette clarification concerne l’ancienne rubrique 2.23 et les marchés de travaux de réhabilitation urbaine réalisés dans une ARU.
Elle diffère du nouveau régime de la rubrique 2.42.1, créé en 2026, qui peut couvrir les marchés de travaux de construction neuve ou de réhabilitation de logements, même en dehors d’une ARU.
Dans le cas de biens construits en vue de leur vente, le taux réduit peut s’appliquer au marché de travaux conclu entre le promoteur et une entreprise de construction juridiquement distincte, y compris une entreprise liée, sous réserve du respect des conditions légales.
Ces conditions comprennent notamment :
- la vente du bien en vue de son affectation à la résidence principale et permanente de l’acquéreur ;
- un prix de vente ne dépassant pas 660 982 € ;
- les mentions obligatoires dans l’acte d’acquisition ;
- la vente dans un délai maximal de 24 mois ;
- le respect des dates légalement prévues pour la procédure d’urbanisme et l’exigibilité de la TVA.
Pour les travaux soumis à un contrôle préalable, le délai de 24 mois court, en règle générale, à compter du dépôt auprès de la municipalité des documents nécessaires au début de l’utilisation du bien, notamment la déclaration de responsabilité et, le cas échéant, les plans définitifs.
Questions fréquentes
Suffisait-il que le bien soit situé dans une ARU ?
Selon la clarification approuvée, oui, à condition qu’il existe un véritable marché de travaux de réhabilitation urbaine et que les autres conditions de l’ancienne rubrique 2.23 soient remplies. Une ORU préalablement approuvée ne serait pas nécessaire.
Une imposition supplémentaire fondée sur l’absence d’ORU peut-elle encore être contestée ?
Éventuellement. Cela dépend du délai encore disponible, de la voie de recours appropriée et du stade de la procédure. L’approbation parlementaire ne suspend pas, à elle seule, les délais en cours.
Le remboursement de la TVA sera-t-il automatique ?
En principe, non. Le contribuable pourra devoir demander l’annulation de l’imposition et le remboursement par la voie administrative ou judiciaire appropriée.
La clarification couvre-t-elle également la construction neuve ?
Non. La clarification de l’ancienne rubrique 2.23 concerne la réhabilitation urbaine. La construction neuve peut relever du régime actuel de la rubrique 2.42.1 si les conditions applicables sont remplies.
Comment pouvons-nous vous aider ?
URB Law Services fournit une assistance juridique et fiscale aux entreprises de construction, aux promoteurs immobiliers et aux propriétaires, notamment pour :
- analyser l’application du taux réduit de TVA ;
- confirmer la localisation du bien dans une ARU ;
- analyser ou préparer les contrats de travaux et les documents d’urbanisme ;
- répondre aux projets de rapport et aux rapports de contrôle fiscal ;
- contester les impositions supplémentaires de TVA et les intérêts ;
- présenter des réclamations, des demandes de révision, des recours juridictionnels ou des demandes d’arbitrage fiscal ;
- récupérer la taxe indûment payée lorsque la loi le permet.
Disposant d’un bureau à Almancil, en Algarve, et d’une représentation à Lisbonne, URB Law Services accompagne des projets immobiliers et des procédures fiscales sur l’ensemble du territoire national.
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