IMT de 7,5% para não residentes: AT esclarece como funciona nas compras individuais e entre cônjuges
A tributação da compra de habitação por não residentes mudou em 2026.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu no artigo 17.º do Código do IMT uma taxa única de 7,5% aplicável, em determinadas circunstâncias, à aquisição por não residentes de prédios urbanos ou frações autónomas destinados exclusivamente a habitação.
A aplicação da nova regra levantou, contudo, uma questão particularmente importante: o que acontece quando o imóvel é comprado por duas pessoas ou por um casal e apenas uma delas é ou foi residente em Portugal?
A Autoridade Tributária veio esclarecer a sua interpretação através do Ofício-Circulado n.º 40131/2026, de 4 de setembro.
1. Compra por uma única pessoa
Quando existe apenas um adquirente, nomeadamente uma pessoa solteira, divorciada, viúva ou casada em regime de separação de bens, e essa pessoa é não residente no momento da compra, a regra geral é a aplicação da taxa de 7,5%.
Existe, contudo, uma exceção importante.
Se o adquirente já tiver sido considerado residente fiscal em Portugal em momento anterior, à luz do artigo 16.º do Código do IRS, a Autoridade Tributária entende que são aplicáveis as taxas gerais de IMT e não a taxa especial de 7,5%.
Ou seja, para este efeito, não interessa apenas saber onde reside o comprador no dia da escritura.
O seu histórico de residência fiscal também pode ser determinante.
2. Compra em compropriedade
Quando duas ou mais pessoas compram o imóvel em compropriedade, a Autoridade Tributária considera que existem tantas transmissões tributárias individuais quantos os comproprietários.
Consequentemente, os requisitos são analisados individualmente para cada adquirente.
Isto pode originar situações em que dois compradores do mesmo imóvel fiquem sujeitos a enquadramentos diferentes.
3. E se os compradores forem casados em comunhão de bens?
Aqui a solução é diferente.
Quando a aquisição ocorre por um casal casado num regime de comunhão de bens, a Autoridade Tributária considera existir um único facto tributário, dando origem a um direito indiviso com dois titulares e a uma única liquidação.
Segundo o Ofício-Circulado, a taxa de 7,5% apenas será aplicável quando ambos os cônjuges:
- sejam não residentes no momento da aquisição;
- nunca tenham anteriormente sido considerados residentes fiscais em Portugal.
Se um dos cônjuges não preencher estas condições, deixa de estar preenchido o pressuposto indicado pela Autoridade Tributária para aplicação da taxa especial.
Esta é uma das clarificações mais relevantes do Ofício-Circulado.
4. E se o comprador mudar para Portugal depois da compra?
O Código prevê igualmente um mecanismo de correção.
Se uma aquisição tiver sido tributada à taxa de 7,5% e, no prazo de dois anos após a aquisição, o adquirente passar a residir em Portugal, pode existir direito à anulação do imposto e à restituição da diferença relativamente às taxas gerais.
No caso de aquisição por cônjuges em comunhão de bens, a Autoridade Tributária esclarece que a alteração da residência de um dos cônjuges pode igualmente permitir o acesso ao mecanismo previsto na lei.
5. A restituição não é automática
Este ponto não deve ser ignorado.
O imposto não é automaticamente recalculado pela Autoridade Tributária.
O contribuinte terá de recorrer ao procedimento legalmente previsto, através de reclamação graciosa, dentro do prazo aplicável contado do facto superveniente relevante.
Quem adquirir um imóvel antes de se mudar definitivamente para Portugal deve, por isso, conservar a documentação relevante e acompanhar cuidadosamente os prazos.
Comprar antes ou depois de mudar para Portugal?
A alteração torna esta pergunta fiscalmente relevante.
Em determinados casos, comprar um imóvel enquanto ainda se é não residente poderá produzir uma liquidação de IMT significativamente diferente daquela que resultaria de uma aquisição realizada depois da transferência da residência.
Isto não significa que a residência deva ser artificialmente alterada por razões fiscais.
Significa que, quando a mudança para Portugal já está planeada, a ordem e o calendário das operações devem ser avaliados previamente.
É planeamento jurídico e fiscal, em vez de correção posterior de problemas que poderiam ter sido evitados.
Perguntas frequentes
1) Todos os não residentes pagam IMT a 7,5%?
Não. Existem exceções e o histórico de residência fiscal do adquirente pode ser relevante.
2) Se duas pessoas comprarem juntas, ambas pagam necessariamente 7,5%?
Não necessariamente. Em compropriedade, os pressupostos são analisados individualmente.
3) E se forem casados em comunhão de bens?
Segundo a Autoridade Tributária, a taxa de 7,5% apenas se aplica se ambos forem não residentes e nenhum tiver anteriormente sido residente em Portugal.
4) Posso recuperar parte do IMT se me mudar para Portugal depois?
Em determinadas condições, sim, se a residência for estabelecida dentro do prazo previsto na lei. É necessário requerer a restituição através do procedimento adequado.
Como podemos ajudar?
A URB Law Services acompanha compradores nacionais e estrangeiros em operações imobiliárias no Algarve e em Portugal, incluindo análise prévia de IMT, estruturação da aquisição, due diligence, CPCV, escritura e registos.
Especialmente quando está prevista uma mudança futura para Portugal, o enquadramento fiscal deve ser analisado antes da assinatura e não apenas quando chega a liquidação do imposto.
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