IMT de 7,5% pour les non-résidents : AT précise son fonctionnement pour les achats individuels et entre conjoints
La fiscalité sur les achats de logements par les non-résidents a changé en 2026.
Décret-loi no. 97/2026, du 20 mai, a introduit à l’article 17 du Code IMT un taux unique de 7,5% applicable, dans certaines circonstances, à l’acquisition par des non-résidents de bâtiments urbains ou d’unités autonomes destinés exclusivement à l’habitation.
L’application de la nouvelle règle soulève cependant une question particulièrement importante : que se passe-t-il lorsque la propriété est achetée par deux personnes ou un couple et qu’un seul d’entre eux réside ou était résident au Portugal ?
L’administration fiscale a précisé son interprétation par la lettre circulaire n° 40131/2026 du 4 septembre.
1. Achat par une seule personne
Lorsqu’il n’y a qu’un seul acquéreur, soit une personne célibataire, divorcée, veuve ou mariée sous un régime de séparation de biens, et que cette personne est non-résidente au moment de l’achat, la règle générale est d’appliquer le taux de 7,5%.
Il existe cependant une exception importante.
Si l’acheteur a déjà été considéré comme un résident fiscal au Portugal à une date antérieure, à la lumière de l’article 16 du Code IRS, l’administration fiscale comprend que les taux généraux de l’IMT sont applicables et non les taux spéciaux. Taux IMT. 7,5 %.
En d’autres termes, à cet effet, il n’est pas seulement important de savoir où réside l’acheteur au jour de l’acte authentique.
Votre historique de résidence fiscale peut également être déterminant.
2. Achat en copropriété
Lorsque deux personnes ou plus achètent le bien en copropriété, l’administration fiscale considère qu’il y a autant de transferts fiscaux de particuliers que de copropriétaires.
Par conséquent, les exigences sont analysées individuellement pour chaque acquéreur.
Cela peut conduire à des situations où deux acheteurs d’un même bien immobilier sont soumis à des cadres différents.
3. Et si les acheteurs sont mariés en communauté de biens ?
Ici, la solution est différente.
Lorsque l’acquisition intervient par un couple marié sous un régime de communauté de biens, l’Administration Fiscale considère qu’il y a un seul fait fiscal, donnant naissance à un droit indivis à deux propriétaires et à un règlement unique.
Selon la lettre circulaire, le taux de 7,5 % ne sera applicable que lorsque les deux conjoints :
- sont non-résidents au moment de l’achat ;
- n’ont jamais été considérés auparavant comme des résidents fiscaux au Portugal.
Si l’un des époux ne remplit pas ces conditions, la condition préalable indiquée par l’administration fiscale pour l’application du taux spécial ne sera plus remplie.
C’est l’une des précisions les plus pertinentes de la lettre circulaire.
4. Que se passe-t-il si l’acheteur déménage au Portugal après l’achat ?
Le Code prévoit également un mécanisme de correction.
Si une acquisition a été imposée au taux de 7,5 % et que, dans les deux ans suivant l’acquisition, l’acquéreur devient résident au Portugal, il peut avoir le droit d’annuler l’impôt et de rembourser la différence par rapport aux taux généraux.
En cas d’acquisition par les époux en communauté de biens, l’Administration Fiscale précise que le changement de résidence de l’un des époux peut également permettre l’accès au mécanisme prévu par la loi.
5. Le remboursement n’est pas automatique
Ce point ne doit pas être ignoré.
La taxe n’est pas automatiquement recalculée par l’administration fiscale.
Le contribuable devra recourir à la procédure légalement établie, par le biais d’une plainte gracieuse, dans le délai applicable à compter de l’événement survenu pertinent.
Quiconque achète une propriété avant de s’installer définitivement au Portugal doit donc conserver les documents pertinents et surveiller attentivement les délais.
Acheter avant ou après avoir déménagé au Portugal ?
Le changement rend cette question pertinente en matière fiscale.
Dans certains cas, l’achat d’un bien immobilier alors que vous êtes encore non-résident peut engendrer un règlement IMT sensiblement différent de celui qui résulterait d’une acquisition réalisée après transfert de résidence.
Cela ne signifie pas que la résidence doit être artificiellement modifiée pour des raisons fiscales.
Cela signifie que, lorsque le déménagement au Portugal est déjà planifié, l’ordre et le calendrier des opérations doivent être évalués à l’avance.
Il s’agit de planification juridique et fiscale, plutôt que de résoudre ultérieurement des problèmes qui auraient pu être évités.
FAQ
1) Tous les non-résidents paient-ils l’IMT à 7,5 % ?
Non. Il existe des exceptions et les antécédents de résidence fiscale de l’acquéreur peuvent être pertinents.
2) Si deux personnes achètent ensemble, paient-elles toutes les deux nécessairement 7,5 % ?
Pas nécessairement. En copropriété, les hypothèses sont analysées individuellement.
3) Et s’ils sont mariés en communauté de biens ?
Selon l’administration fiscale, le taux de 7,5 % ne s’applique que si les deux sont non-résidents et qu’aucun des deux n’a déjà résidé au Portugal.
4) Puis-je récupérer une partie de l’IMT si je déménage au Portugal plus tard ?
Sous certaines conditions, oui, si la résidence est établie dans le délai fixé par la loi. Il est nécessaire de demander un remboursement via la procédure appropriée.
Comment pouvons-nous vous aider ?
URB Law Services accompagne les acheteurs nationaux et étrangers dans les transactions immobilières en Algarve et au Portugal, y compris l’analyse IMT préalable, la structuration d’acquisition, la due diligence, le CPCV, les actes et les enregistrements.
Surtout lorsqu’un futur déménagement au Portugal est prévu, le cadre fiscal doit être analysé avant la signature et pas seulement au moment où la taxe est due.
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