Seguros Unit Linked: Supremo Tribunal esclarece a tributação dos resgates parciais
Os seguros Unit Linked são produtos do ramo vida que conjugam uma componente de seguro com uma componente de investimento. O valor da apólice encontra-se ligado à evolução de determinados ativos financeiros, pelo que pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo.
Estes produtos têm sido particularmente utilizados como instrumentos de investimento e de gestão patrimonial, incluindo em operações de valor elevado e em estratégias de investimento de médio e longo prazo.
Do ponto de vista fiscal, uma das principais questões tem surgido quando o titular decide efetuar um resgate parcial da apólice.
A dúvida era relativamente simples: se uma pessoa investiu, por exemplo, €500.000 num seguro Unit Linked e posteriormente resgata apenas €100.000, deverá considerar-se que está simplesmente a recuperar uma parte do capital que anteriormente investiu ou que uma parte desse montante corresponde já a rendimento?
Esta questão originou decisões contraditórias e chegou ao Supremo Tribunal Administrativo (STA).
Em decisão de uniformização de jurisprudência, entretanto publicada em 2026, o STA concluiu que pode existir rendimento tributável mesmo quando o montante resgatado é inferior ao total dos prémios inicialmente pagos.
Isto significa que o facto de o investidor ainda não ter recuperado integralmente o capital investido não impede, por si só, que exista tributação.
Como funciona na prática?
Imagine-se que uma pessoa investe €500.000 num seguro Unit Linked.
Alguns anos depois, em resultado da valorização dos ativos associados à apólice, o seguro passa a valer €600.000.
O titular decide então fazer um resgate parcial de €120.000.
Uma interpretação possível seria considerar que esses €120.000 correspondem simplesmente à recuperação de uma parte dos €500.000 inicialmente investidos. Seguindo essa lógica, apenas depois de o investidor ter recuperado todo o capital começaria a existir rendimento tributável.
Não foi, porém, este o entendimento acolhido pelo Supremo Tribunal Administrativo.
Segundo a decisão, no momento do resgate deve ser considerada a proporção entre capital investido e valorização existente na apólice.
Assim, se as unidades correspondentes ao montante resgatado tiverem registado uma valorização, a parte do resgate correspondente a essa valorização pode constituir rendimento de capitais sujeito a IRS.
Ou seja, cada resgate pode incluir simultaneamente duas componentes: uma parte correspondente à recuperação do capital investido e outra correspondente ao rendimento gerado pelo investimento.
Porque é esta decisão importante?
A diferença pode ser significativa, sobretudo em seguros de elevado valor ou em situações em que sejam realizados vários resgates parciais ao longo dos anos.
O investidor pode ter recebido, no total, um montante muito inferior àquele que originalmente investiu e, ainda assim, já existir rendimento sujeito a tributação.
A decisão do STA é ainda particularmente relevante porque resulta de um processo de uniformização de jurisprudência.
Existiam entendimentos diferentes quanto à forma de calcular o rendimento nos resgates parciais. A decisão pretende precisamente ultrapassar essa divergência e estabelecer uma orientação uniforme para situações semelhantes.
Na prática, este entendimento reforça a posição segundo a qual a tributação não depende de o investidor ter previamente recuperado todo o capital aplicado.
Para titulares destes produtos, torna-se por isso importante conhecer não apenas o montante que está a ser resgatado, mas também a composição desse valor, a valorização das unidades associadas à apólice e a informação disponibilizada pela seguradora.
Importa ainda recordar que determinados seguros financeiros do ramo vida, nos quais se podem incluir produtos Unit Linked que cumpram os requisitos legais, podem ser utilizados como veículo de reinvestimento das mais-valias resultantes da venda da habitação própria e permanente quando o contribuinte, ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, esteja reformado ou tenha pelo menos 65 anos. Este mecanismo pode permitir a exclusão, total ou parcial, da tributação da respetiva mais-valia.
Mais-valias imobiliárias: reinvestimento em imóveis para arrendamento pode afastar a tributação
Uma das alterações fiscais mais relevantes introduzidas em 2026 respeita às mais-valias resultantes da venda de imóveis destinados a habitação.
Tradicionalmente, o regime de reinvestimento de mais-valias era sobretudo associado à venda da habitação própria e permanente e à aquisição de uma nova habitação própria e permanente.
Desde 2026 existe, contudo, uma nova possibilidade: em determinadas condições, o valor obtido com a venda de um imóvel destinado a habitação pode ser reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional, permitindo excluir de tributação a correspondente mais-valia.
Trata-se de uma alteração particularmente interessante para proprietários e investidores que pretendam reorganizar o seu património imobiliário.
Em vez de vender um imóvel e suportar imediatamente a tributação da respetiva mais-valia, poderá ser possível reinvestir o valor da venda na aquisição de um ou mais imóveis destinados ao mercado de arrendamento.
Que imóveis podem beneficiar?
O novo regime não está limitado à venda da habitação própria e permanente.
Pode abranger também ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que sejam cumpridos os requisitos previstos para o reinvestimento.
O valor de realização, depois de deduzida a amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, deve ser reinvestido na aquisição de outro imóvel situado em Portugal e destinado ao arrendamento para habitação.
Existe, porém, uma condição essencial: a renda praticada não pode ultrapassar os limites legalmente estabelecidos para este regime.
O benefício foi criado para incentivar a colocação de imóveis no mercado de arrendamento habitacional a valores considerados moderados, e não para qualquer modalidade de arrendamento.
Qual é o prazo para reinvestir?
A janela temporal é relativamente ampla.
O reinvestimento pode ser realizado desde os 24 meses anteriores até aos 36 meses posteriores à venda do imóvel que gera a mais-valia.
Esta possibilidade é especialmente relevante em termos de planeamento.
Significa que não é necessariamente obrigatório vender primeiro e comprar depois. Uma aquisição realizada antes da venda poderá também ser considerada para efeitos de reinvestimento, desde que se encontre dentro do período legal e sejam cumpridos os restantes requisitos.
É igualmente possível realizar um reinvestimento parcial.
Nesse caso, a exclusão de tributação não abrangerá toda a mais-valia, mas apenas a parte proporcional correspondente ao valor efetivamente reinvestido.
Não basta comprar o imóvel
Comprar um imóvel dentro do prazo legal não é suficiente para garantir definitivamente o benefício.
O imóvel adquirido tem de ser efetivamente colocado no mercado de arrendamento habitacional, respeitando os limites de renda aplicáveis.
Em regra, o contrato deve ser celebrado dentro dos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à realização da mais-valia, quando esta seja posterior.
Além disso, o imóvel deve permanecer efetivamente destinado ao arrendamento durante um período mínimo.
A lei exige que seja objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Durante esse período é igualmente necessário continuar a respeitar os limites previstos para a renda.
A alienação do imóvel adquirido antes de decorridos cinco anos pode também determinar a perda do benefício.
Temos, portanto, um regime fiscal potencialmente muito favorável, mas que exige algum planeamento e acompanhamento posterior.
E se o imóvel for arrendado a uma empresa?
Esta questão ganhou especial relevância recentemente.
É frequente, sobretudo em zonas com forte presença de empresas e trabalhadores deslocados ou estrangeiros, que seja uma sociedade a celebrar o contrato de arrendamento para alojar um administrador, trabalhador ou outro colaborador.
A identidade formal do arrendatário não significa necessariamente que o imóvel deixe de ter uma finalidade habitacional.
A própria Autoridade Tributária tem vindo a admitir, no contexto dos novos benefícios aplicáveis ao arrendamento habitacional a rendas moderadas, situações em que o arrendatário é uma empresa, desde que o imóvel seja efetivamente utilizado para habitação de uma pessoa singular e esta esteja devidamente identificada no contrato.
Um imóvel arrendado a uma sociedade para instalação de escritórios é claramente diferente de um imóvel arrendado à mesma sociedade para servir exclusivamente de residência a um trabalhador.
Por isso, a redação e estruturação do contrato tornam-se particularmente importantes.
E há ainda um benefício sobre as rendas
O novo regime não se limita às mais-valias.
Os rendimentos prediais provenientes de determinados contratos de arrendamento habitacional que respeitem os limites de renda legalmente estabelecidos podem beneficiar de uma taxa autónoma de IRS de 10%, salvo quando seja aplicável uma taxa ainda mais favorável.
A conjugação das duas medidas é especialmente relevante.
Um proprietário poderá, em determinadas circunstâncias, vender um imóvel, reinvestir o valor num novo imóvel destinado ao arrendamento habitacional, beneficiar da exclusão da tributação da mais-valia e, posteriormente, beneficiar também de um regime fiscal mais favorável sobre as rendas recebidas.
Naturalmente, cada situação deverá ser analisada individualmente, sobretudo quando existam financiamentos bancários, reinvestimentos parciais, vários imóveis ou contratos celebrados com empresas.
Mas a alteração é significativa: o reinvestimento imobiliário deixou de estar pensado apenas para quem vende uma casa para comprar outra casa onde vai viver.
Passou também a constituir um instrumento relevante de reorganização e investimento patrimonial para quem pretende manter capital aplicado no mercado habitacional através do arrendamento.
Reforma do arrendamento avança no Parlamento: o que poderá mudar para senhorios e inquilinos?
A reforma do regime do arrendamento urbano deu um novo passo.
A proposta apresentada pelo Governo foi aprovada na generalidade pela Assembleia da República em 30 de setembro de 2026, encontrando-se agora em discussão na especialidade.
É importante começar por fazer uma distinção: as novas regras ainda não estão em vigor.
Os contratos celebrados atualmente continuam sujeitos ao regime existente.
A aprovação na generalidade significa que o processo legislativo avançou, mas o texto pode ainda sofrer alterações durante a discussão parlamentar antes da aprovação final.
Ainda assim, as alterações propostas são suficientemente relevantes para merecer atenção por parte de senhorios, arrendatários e investidores.
Resolução do contrato por falta de pagamento
Uma das alterações mais relevantes respeita ao incumprimento das rendas.
Atualmente, uma situação de mora igual ou superior a três meses pode permitir ao senhorio resolver o contrato.
A proposta pretende reduzir esse período para dois meses.
Também estão previstas alterações às situações de atrasos repetidos no pagamento.
A intenção é permitir uma reação mais rápida quando existe incumprimento reiterado, evitando que situações de falta de pagamento se prolonguem durante vários meses antes de o senhorio poder exercer os mecanismos legalmente previstos.
Do ponto de vista do proprietário, esta alteração poderá reduzir o risco associado ao arrendamento.
Do ponto de vista do arrendatário, significa que a falta ou atraso no pagamento passará a exigir uma reação ainda mais rápida para evitar consequências sobre a manutenção do contrato.
Cauções e rendas antecipadas
Outro ponto relevante respeita às garantias que podem ser exigidas no início do contrato.
O regime atual estabelece limites quer para as rendas que podem ser pagas antecipadamente, quer para a caução.
Na versão inicialmente apresentada pelo Governo, prevê-se que as partes possam acordar até três meses de rendas antecipadas, em vez dos atuais dois.
A proposta prevê igualmente maior liberdade relativamente ao valor da caução.
Estas alterações são justificadas pelo objetivo de dar maior liberdade às partes na negociação das garantias do contrato, sobretudo em situações em que o senhorio entenda existir um risco acrescido.
No entanto, esta é precisamente uma das matérias em que poderão surgir alterações durante a discussão na especialidade.
Por esse motivo, não será prudente estruturar novos contratos com base nestas regras antes de existir um texto final aprovado e publicado.
Fim do chamado “travão dos 2%”
Outra das medidas com maior impacto económico é a prevista eliminação do chamado “travão dos 2%” aplicável a determinados novos contratos.
Este mecanismo condiciona atualmente a renda inicial que pode ser estabelecida num novo contrato relativo a certos imóveis anteriormente arrendados.
A proposta pretende eliminar essa limitação e devolver às partes maior liberdade na determinação do valor inicial da renda.
Importa, contudo, não confundir esta alteração com a atualização anual da renda de um contrato que continua em vigor.
São questões distintas.
O que está em causa é a definição da renda de um novo contrato, e não a possibilidade de o senhorio aumentar livremente a renda durante a vigência de um contrato existente.
Esta distinção é particularmente importante para proprietários que estejam a ponderar terminar um contrato, celebrar um novo contrato ou colocar novamente um imóvel no mercado.
Renovações e duração dos contratos
A reforma pretende igualmente introduzir maior flexibilidade nas regras relativas à renovação dos contratos.
O regime atualmente existente contém várias limitações à possibilidade de oposição à renovação, sobretudo nos primeiros anos do contrato.
A proposta procura reduzir algumas dessas restrições e conferir maior liberdade às partes para definirem a duração efetiva da relação de arrendamento.
Para senhorios, isto poderá facilitar a recuperação do imóvel no termo do período contratualmente acordado.
Para arrendatários, poderá significar uma redução de algumas das garantias de estabilidade atualmente existentes.
Esta matéria deverá, por isso, ser analisada com especial atenção quando o texto definitivo for conhecido.
Procedimentos de despejo e recuperação do imóvel
A reforma pretende ainda tornar mais céleres os mecanismos destinados à recuperação do imóvel quando exista fundamento legal para a cessação do contrato.
Um dos problemas frequentemente identificados pelos proprietários não é apenas a existência de regras que permitam resolver o contrato, mas o tempo necessário para obter, na prática, a entrega do imóvel.
A proposta procura simplificar alguns desses procedimentos e reduzir formalidades.
Se estas alterações forem aprovadas, poderão ter impacto direto na avaliação do risco associado à colocação de imóveis no mercado de arrendamento.
E agora?
A aprovação na generalidade é um passo importante, mas a proposta ainda pode sofrer alterações antes da aprovação final.
Até lá, senhorios, arrendatários e investidores devem continuar a aplicar as regras atualmente em vigor.
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