Reinvestimento de mais-valias: o imóvel pode ser arrendado a uma empresa?
O novo regime de reinvestimento de mais-valias imobiliárias veio criar uma alternativa importante para quem pretende vender um imóvel e reinvestir o respetivo valor no mercado de arrendamento.
Desde 2026, os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação podem, em determinadas condições, beneficiar de exclusão de tributação em IRS quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outros imóveis destinados ao arrendamento para habitação.
Mas surge uma questão prática: e se o imóvel for arrendado a uma empresa para habitação de um sócio, gerente ou trabalhador?
Em resumo
A lei exige que o imóvel adquirido através do reinvestimento seja destinado ao arrendamento para habitação, mas não determina que o arrendatário tenha de ser uma pessoa singular.
Por outro lado, a Autoridade Tributária já reconheceu que um contrato celebrado com uma empresa pode ser considerado um contrato de arrendamento habitacional, desde que o imóvel se destine efetivamente à habitação de uma pessoa singular devidamente identificada.
Assim, o simples facto de uma empresa ser a arrendatária não deverá, por si só, impedir a aplicação do regime de reinvestimento.
O que diz a Autoridade Tributária?
A Autoridade Tributária já foi chamada a pronunciar-se sobre uma situação em que uma sociedade assumia a posição de arrendatária de um imóvel destinado à habitação permanente do respetivo sócio-gerente.
Apesar de o contrato ter sido celebrado com uma pessoa coletiva, a AT considerou relevante que a pessoa singular a quem se destinava a habitação permanente estivesse devidamente identificada no próprio contrato.
Nessas circunstâncias, reconheceu ao contrato natureza habitacional para efeitos do regime fiscal aplicável aos rendimentos prediais.
A posição é particularmente relevante porque demonstra que, para a Autoridade Tributária, a natureza habitacional do arrendamento não depende exclusivamente de o arrendatário ser uma pessoa singular.
O elemento determinante é o destino efetivamente dado ao imóvel.
Qual a importância desta posição para o reinvestimento de mais-valias?
O Código do IRS permite atualmente excluir de tributação as mais-valias resultantes da transmissão de imóveis destinados a habitação quando o respetivo valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento para habitação.
A lei refere-se à finalidade do arrendamento, não estabelecendo que o contrato tenha necessariamente de ser celebrado diretamente com a pessoa que irá residir no imóvel.
Assim, conjugando a redação da lei com a posição já assumida pela Autoridade Tributária quanto aos contratos de arrendamento celebrados com pessoas coletivas, poderá ser possível beneficiar do regime mesmo quando o imóvel adquirido seja arrendado a uma empresa, desde que se destine efetivamente à habitação de uma pessoa singular identificada.
É o que poderá acontecer, por exemplo, quando uma empresa arrenda um imóvel para servir de residência a um gerente, administrador ou trabalhador.
Que cuidados devem ser considerados?
A celebração do contrato com uma empresa não dispensa o cumprimento dos restantes requisitos do regime.
O contrato deverá deixar clara a sua finalidade habitacional e identificar a pessoa ou pessoas singulares que irão efetivamente residir no imóvel.
Além disso, deverão ser respeitados os limites máximos de renda previstos na lei, bem como os prazos estabelecidos para o reinvestimento e para a celebração do contrato.
O imóvel deverá ainda permanecer abrangido por contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, não podendo ser alienado durante esse período de cinco anos sem perda do benefício.
O reinvestimento pode ser total ou parcial, sendo que, neste último caso, a exclusão de tributação da mais-valia será proporcional ao montante efetivamente reinvestido.
Perguntas frequentes
O imóvel adquirido através do reinvestimento pode ser arrendado a uma empresa?
A lei não exige que o arrendatário seja uma pessoa singular. A posição já assumida pela Autoridade Tributária permite sustentar que o contrato pode manter natureza habitacional mesmo quando celebrado com uma empresa, desde que o imóvel se destine efetivamente à habitação de uma pessoa singular identificada.
A pessoa que vai residir no imóvel deve ser identificada no contrato?
É aconselhável que sim. A identificação da pessoa singular a quem se destina a habitação foi precisamente um dos elementos considerados pela Autoridade Tributária na qualificação do contrato como habitacional.
Pode tratar-se da habitação de um trabalhador ou gerente da empresa?
Sim. O essencial é que o imóvel tenha uma verdadeira utilização habitacional e que essa finalidade resulte claramente do contrato.
O reinvestimento tem de corresponder à totalidade do valor da venda?
Não. É possível realizar um reinvestimento parcial, mas a exclusão de tributação será proporcional ao valor efetivamente reinvestido.
Como podemos ajudar?
O novo regime de reinvestimento cria oportunidades relevantes para proprietários que pretendam reorganizar o seu património imobiliário e direcioná-lo para o mercado de arrendamento.
A sua aplicação exige, contudo, uma análise prévia da operação e particular atenção à estrutura e finalidade do contrato de arrendamento.
Na URB Law Services, prestamos aconselhamento em matéria de fiscalidade imobiliária, tributação de mais-valias e estruturação de operações de reinvestimento, acompanhando clientes nacionais e estrangeiros em operações imobiliárias no Algarve e em Portugal.
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