Vendeu um imóvel e pretende reinvestir? Conheça o novo regime de exclusão de mais-valias através do investimento em arrendamento habitacional.
Mais-valias imobiliárias: é possível reinvestir num imóvel para arrendamento?
Desde 1 de janeiro de 2026, determinadas mais-valias obtidas com a venda de imóveis destinados a habitação podem ficar excluídas de tributação em IRS quando o valor da venda seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada.
Esta é uma alteração relevante: o reinvestimento já não se encontra limitado à aquisição de uma nova habitação própria e permanente. O contribuinte pode, desde que cumpra as condições legais, reinvestir num imóvel destinado ao mercado de arrendamento.
Num mercado imobiliário dinâmico como o do Algarve, onde são frequentes as operações de compra, venda e investimento em imóveis habitacionais, este regime pode ter uma relevância fiscal significativa. Contudo, o benefício depende do cumprimento de vários prazos, declarações e condições de utilização do imóvel. A operação deve, por isso, ser planeada antes da venda e não apenas no momento da entrega da declaração de IRS.
Quem pode beneficiar da exclusão de tributação?
O regime aplica-se às mais-valias resultantes da transmissão de imóveis destinados a habitação, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outros imóveis situados em Portugal e destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada.
Para 2026, considera-se renda mensal moderada a que não exceda €2.300. Este limite pode ser posteriormente atualizado.
A medida aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Que valor tem de ser reinvestido?
Em regra, deve ser reinvestido o valor de realização obtido com a venda, depois de deduzida a amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.
O reinvestimento pode ser total ou parcial. Quando apenas uma parte do valor seja reinvestida, a exclusão de tributação aplica-se proporcionalmente à parte reinvestida.
Isto significa que um reinvestimento parcial não elimina o benefício, mas também não permite excluir a totalidade da mais-valia.
Qual é o prazo para o reinvestimento?
O reinvestimento pode ocorrer:
• nos 24 meses anteriores à venda; ou
• nos 36 meses posteriores à venda.
O contribuinte deve ainda declarar, na declaração de IRS respeitante ao ano da alienação, a intenção de reinvestir e o respetivo montante.
A omissão desta indicação pode comprometer a aplicação do regime, mesmo que o imóvel seja posteriormente adquirido.
O imóvel tem de ser efetivamente arrendado?
Sim. A simples aquisição de um imóvel não é suficiente.
Para conservar o benefício, é necessário:
• celebrar um contrato de arrendamento habitacional no prazo máximo de seis meses;
• respeitar o limite da renda mensal moderada;
• manter o imóvel arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• não vender, doar ou transmitir o imóvel durante esse período de cinco anos.
O prazo de seis meses pode ser afastado quando exista um impedimento justificado, como a necessidade de realização de obras urgentes, mas apenas durante o período estritamente necessário.
O que acontece se as condições forem incumpridas?
O incumprimento pode determinar a tributação da mais-valia que havia sido excluída, acrescida de juros compensatórios.
Entre as situações que podem comprometer o benefício encontram-se:
• cobrar uma renda superior ao limite legal;
• não arrendar o imóvel durante o período mínimo;
• celebrar o primeiro contrato fora do prazo;
• transmitir o imóvel antes de decorrido o período de cinco anos;
• não declarar corretamente a intenção de reinvestimento.
Por esse motivo, não basta analisar a aquisição inicial. É também necessário acompanhar a utilização do imóvel e o cumprimento das obrigações fiscais durante os anos seguintes.
E se a compra da nova habitação falhar por culpa de um terceiro?
O Pacote Habitação introduziu também uma proteção específica no regime tradicional de reinvestimento em habitação própria e permanente.
Quando o reinvestimento não possa ser concluído devido a um facto superveniente não imputável ao contribuinte, o prazo pode ser suspenso, nomeadamente quando:
• tenha sido celebrado, dentro do prazo legal, um contrato de compra e venda, contrato-promessa ou contrato de empreitada;
• o incumprimento seja objeto de uma ação judicial;
• a situação seja comunicada à Autoridade Tributária na declaração de rendimentos relevante.
A suspensão decorre entre a propositura da ação e o termo da instância judicial. Em caso de decisão favorável, o contribuinte dispõe, em regra, de 12 meses após o trânsito em julgado para concluir o reinvestimento.
Porque é este regime especialmente relevante no Algarve?
O Algarve tem um mercado imobiliário particularmente dinâmico, com um volume elevado de operações de compra, venda e investimento em imóveis habitacionais.
É também uma região onde muitos proprietários, investidores e residentes estrangeiros reorganizam regularmente o seu património imobiliário, vendendo um imóvel para adquirir outro ou para reinvestir no mercado de arrendamento. Neste contexto, o novo regime pode criar oportunidades relevantes de planeamento fiscal, desde que sejam cumpridos os limites de renda, os prazos e as restantes condições legais.
O planeamento deve começar antes da venda
A exclusão de tributação não deve ser analisada apenas depois de concluída a venda.
Antes de assinar um contrato-promessa ou uma escritura, é importante verificar:
• o valor previsível da mais-valia;
• o montante que terá de ser reinvestido;
• a existência de financiamento associado ao imóvel vendido;
• os imóveis que podem ser adquiridos;
• o valor máximo da renda;
• o prazo disponível para o reinvestimento;
• a viabilidade de colocar o novo imóvel no mercado de arrendamento;
• as obrigações que terão de ser cumpridas durante os cinco anos seguintes.
Depois de ultrapassado um prazo ou omitida uma declaração, pode já não ser possível corrigir integralmente a situação.
Como pode ajudar a URB Law Services?
A URB Law Services, com escritório em Almancil, presta acompanhamento jurídico e fiscal em operações imobiliárias em todo o Algarve.
A nossa equipa pode apoiar na:
• análise prévia da mais-valia previsível;
• verificação da elegibilidade do reinvestimento;
• definição dos prazos e condições aplicáveis;
• revisão de contratos-promessa de compra e venda;
• preparação e revisão de contratos de arrendamento;
• análise do enquadramento fiscal da operação;
• articulação com contabilistas, mediadores imobiliários e outras entidades envolvidas;
• acompanhamento de situações de incumprimento contratual ou litígio.
Uma análise antecipada permite estruturar a operação antes de serem assumidos compromissos que possam comprometer o benefício fiscal.
Perguntas frequentes
Posso reinvestir apenas uma parte do valor da venda?
Sim. Nesse caso, a exclusão de tributação será proporcional à parte efetivamente reinvestida.
O imóvel adquirido pode situar-se no Algarve?
Sim. O imóvel pode situar-se em qualquer local de Portugal, incluindo Almancil, Loulé ou outros concelhos do Algarve.
Posso reinvestir em mais do que um imóvel?
O regime permite o reinvestimento na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, podendo a operação abranger mais do que um imóvel, desde que sejam cumpridas todas as condições legais.
Posso utilizar o imóvel para alojamento local?
Não ao abrigo deste regime. O imóvel deve ser destinado ao arrendamento habitacional e respeitar as respetivas condições.
Posso vender o imóvel adquirido antes de decorridos cinco anos?
A transmissão do imóvel durante o período legal pode determinar a perda do benefício e a tributação da mais-valia.
A exclusão da mais-valia é automática?
Não. É necessário declarar a intenção de reinvestir e cumprir os requisitos materiais, declarativos e temporais previstos na lei.
Contacte-nos para saber mais.
