Vous avez vendu un bien immobilier et souhaitez réinvestir ? Découvrez le nouveau régime d’exonération des plus-values grâce à l’investissement dans la location résidentielle.
Plus-values immobilières : est-il possible de réinvestir dans un bien destiné à la location ?
Depuis le 1er janvier 2026, certaines plus-values réalisées lors de la vente de biens destinés au logement peuvent être exonérées d’IRS lorsque le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition de biens destinés à la location résidentielle à loyer modéré.
Il s’agit d’une modification importante : le réinvestissement n’est plus limité à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale et permanente. Sous réserve du respect des conditions légales, le contribuable peut réinvestir dans un bien destiné au marché locatif.
Dans un marché immobilier dynamique comme celui de l’Algarve, où les opérations d’achat, de vente et d’investissement dans des logements sont fréquentes, ce régime peut présenter un intérêt fiscal considérable. L’avantage dépend toutefois du respect de plusieurs délais, déclarations et conditions d’utilisation du bien. L’opération doit donc être planifiée avant la vente, et pas seulement au moment du dépôt de la déclaration d’IRS.
Qui peut bénéficier de l’exonération ?
Le régime s’applique aux plus-values résultant de la cession de biens destinés au logement, à condition que le produit de la cession soit réinvesti dans l’acquisition d’autres biens situés au Portugal et destinés à la location résidentielle à loyer modéré.
Pour 2026, est considéré comme modéré un loyer mensuel ne dépassant pas 2 300 €. Ce plafond pourra être actualisé ultérieurement.
La mesure s’applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029.
Quel montant doit être réinvesti ?
En règle générale, il convient de réinvestir le produit de la vente, après déduction du remboursement d’un éventuel prêt contracté pour l’acquisition du bien vendu.
Le réinvestissement peut être total ou partiel. Lorsqu’une partie seulement du montant est réinvestie, l’exonération s’applique proportionnellement à la part réinvestie.
Un réinvestissement partiel ne supprime donc pas l’avantage, mais ne permet pas non plus d’exonérer l’intégralité de la plus-value.
Quel est le délai de réinvestissement ?
Le réinvestissement peut intervenir :
- dans les 24 mois précédant la vente ;
- dans les 36 mois suivant la vente.
Le contribuable doit également déclarer, dans la déclaration d’IRS relative à l’année de la cession, son intention de réinvestir ainsi que le montant concerné.
L’omission de cette indication peut compromettre l’application du régime, même si le bien est acquis ultérieurement.
Le bien doit-il être effectivement loué ?
Oui. La simple acquisition d’un bien ne suffit pas.
Pour conserver l’avantage, il est nécessaire :
- de conclure un contrat de location résidentielle dans un délai maximal de six mois ;
- de respecter le plafond du loyer mensuel modéré ;
- de maintenir le bien en location pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années ;
- de ne pas vendre, donner ou transmettre le bien pendant cette période de cinq ans.
Le délai de six mois peut ne pas s’appliquer en cas d’empêchement justifié, tel que la nécessité de réaliser des travaux urgents, mais uniquement pendant la période strictement nécessaire.
Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?
Le non-respect des conditions peut entraîner l’imposition de la plus-value précédemment exonérée, majorée d’intérêts compensatoires.
Les situations susceptibles de compromettre l’avantage comprennent notamment :
- la perception d’un loyer supérieur au plafond légal ;
- l’absence de location pendant la durée minimale ;
- la conclusion du premier contrat hors délai ;
- la transmission du bien avant l’expiration de la période de cinq ans ;
- l’absence de déclaration correcte de l’intention de réinvestir.
Il ne suffit donc pas d’analyser l’acquisition initiale. Il faut également suivre l’utilisation du bien et le respect des obligations fiscales au cours des années suivantes.
Qu’en est-il si l’achat du nouveau logement échoue du fait d’un tiers ?
Le Pacote Habitação a également introduit une protection particulière dans le régime traditionnel de réinvestissement dans une résidence principale et permanente.
Lorsque le réinvestissement ne peut être achevé en raison d’un événement ultérieur non imputable au contribuable, le délai peut être suspendu, notamment lorsque :
- un contrat de vente, un compromis de vente ou un contrat de travaux a été conclu dans le délai légal ;
- l’inexécution fait l’objet d’une action en justice ;
- la situation est communiquée à l’administration fiscale portugaise dans la déclaration de revenus concernée.
La suspension court entre l’introduction de l’action et la fin de l’instance judiciaire. En cas de décision favorable, le contribuable dispose, en règle générale, de 12 mois après que la décision est devenue définitive pour achever le réinvestissement.
Pourquoi ce régime est-il particulièrement important en Algarve ?
L’Algarve possède un marché immobilier particulièrement dynamique, caractérisé par un volume élevé d’opérations d’achat, de vente et d’investissement dans des logements.
C’est également une région où de nombreux propriétaires, investisseurs et résidents étrangers réorganisent régulièrement leur patrimoine immobilier en vendant un bien pour en acquérir un autre ou pour réinvestir sur le marché locatif. Dans ce contexte, le nouveau régime peut créer d’importantes possibilités de planification fiscale, sous réserve du respect des plafonds de loyer, des délais et des autres conditions légales.
La planification doit commencer avant la vente
L’exonération ne doit pas être analysée uniquement après la conclusion de la vente.
Avant de signer un compromis de vente ou un acte, il est important de vérifier :
- le montant prévisible de la plus-value ;
- le montant qui devra être réinvesti ;
- l’existence d’un financement associé au bien vendu ;
- les biens susceptibles d’être acquis ;
- le montant maximal du loyer ;
- le délai disponible pour le réinvestissement ;
- la possibilité de placer le nouveau bien sur le marché locatif ;
- les obligations à respecter au cours des cinq années suivantes.
Après l’expiration d’un délai ou l’omission d’une déclaration, il peut ne plus être possible de corriger intégralement la situation.
Comment URB Law Services peut-elle vous aider ?
URB Law Services, dont le bureau est situé à Almancil, fournit un accompagnement juridique et fiscal pour les opérations immobilières dans toute l’Algarve.
Notre équipe peut vous assister pour :
- analyser préalablement la plus-value prévisible ;
- vérifier l’éligibilité du réinvestissement ;
- définir les délais et les conditions applicables ;
- réviser les compromis de vente ;
- préparer et réviser les contrats de location ;
- analyser le traitement fiscal de l’opération ;
- assurer la coordination avec les comptables, les agents immobiliers et les autres intervenants ;
- assurer le suivi des situations d’inexécution contractuelle ou de litige.
Une analyse préalable permet de structurer l’opération avant la prise d’engagements susceptibles de compromettre l’avantage fiscal.
Questions fréquentes
Puis-je ne réinvestir qu’une partie du produit de la vente ?
Oui. Dans ce cas, l’exonération sera proportionnelle à la part effectivement réinvestie.
Le bien acquis peut-il être situé en Algarve ?
Oui. Le bien peut être situé partout au Portugal, notamment à Almancil, Loulé ou dans d’autres municipalités de l’Algarve.
Puis-je réinvestir dans plusieurs biens ?
Le régime autorise le réinvestissement dans l’acquisition de biens destinés à la location résidentielle. L’opération peut porter sur plusieurs biens, à condition que toutes les exigences légales soient respectées.
Puis-je utiliser le bien comme hébergement local ?
Pas dans le cadre de ce régime. Le bien doit être destiné à la location résidentielle et respecter les conditions correspondantes.
Puis-je vendre le bien acquis avant l’expiration de cinq ans ?
La transmission du bien pendant la période légale peut entraîner la perte de l’avantage et l’imposition de la plus-value.
L’exonération de la plus-value est-elle automatique ?
Non. Il faut déclarer l’intention de réinvestir et respecter les conditions matérielles, déclaratives et temporelles prévues par la loi.
Contactez-nous pour en savoir plus.
