Reinvestimento de mais-valias: novas oportunidades e um alerta importante da Autoridade Tributária
O reinvestimento do valor obtido com a venda de um imóvel pode permitir excluir, total ou parcialmente, da tributação em IRS a respetiva mais-valia.
O regime mais conhecido permite essa exclusão quando é vendida uma habitação própria e permanente (HPP) e o valor da venda é reinvestido numa nova habitação própria e permanente.
Existe ainda a possibilidade de reinvestir na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 euros.
Duas informações vinculativas da Autoridade Tributária ajudam agora a esclarecer melhor os limites e as possibilidades destes regimes.
Em resumo
A Autoridade Tributária adotou dois entendimentos particularmente relevantes.
Por um lado, considera que a utilização, ainda que parcial, da habitação própria e permanente para uma atividade profissional pode impedir a aplicação do regime de reinvestimento. Para a AT, o imóvel vendido deverá estar exclusivamente afeto à habitação própria e permanente.
Por outro lado, confirmou expressamente que é possível combinar os dois regimes de reinvestimento: uma parte do valor da venda pode ser aplicada numa nova HPP e outra parte na aquisição de um ou mais imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 euros.
Esta segunda possibilidade permite, por exemplo, que o contribuinte venda a sua residência, adquira uma nova HPP e utilize o restante valor na aquisição de imóveis destinados a arrendamento, beneficiando da exclusão de tributação da mais-valia na proporção do valor efetivamente reinvestido.
Como funciona o reinvestimento em habitação própria e permanente?
Quando é vendida uma habitação própria e permanente, a mais-valia obtida pode ficar total ou parcialmente excluída de tributação se o valor da venda for reinvestido numa nova habitação própria e permanente.
Importa esclarecer que não é simplesmente o valor da mais-valia que tem de ser reinvestido. O cálculo parte, em regra, do valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.
Entre os principais requisitos encontram-se:
• o imóvel vendido ter constituído a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar;
• essa utilização estar devidamente refletida no domicílio fiscal durante o período legalmente exigido;
• o reinvestimento ser realizado dentro dos prazos previstos;
• o novo imóvel ser igualmente destinado a habitação própria e permanente;
• a intenção de reinvestimento ser devidamente declarada no IRS.
A nova HPP não tem necessariamente de estar situada em Portugal. O reinvestimento pode ser realizado num imóvel situado em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
Quando o reinvestimento é apenas parcial, a exclusão da tributação é também proporcional ao montante efetivamente reinvestido.
Atenção à utilização profissional da HPP
A Informação Vinculativa n.º 30465 introduz um alerta importante.
O caso analisado dizia respeito a um contribuinte que residia num imóvel e aí mantinha o seu domicílio fiscal, mas utilizava simultaneamente parte da fração para o exercício da sua atividade profissional.
A Autoridade Tributária considerou que essa utilização profissional parcial impedia que o imóvel estivesse exclusivamente afeto à habitação própria e permanente.
Consequentemente, entendeu que o contribuinte não poderia beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias através do reinvestimento numa nova HPP.
Este entendimento é particularmente relevante para profissionais independentes, empresários e outras pessoas que utilizem parte da sua residência para o exercício efetivo da respetiva atividade.
Deve, por isso, ser analisada com atenção a forma como o imóvel é efetivamente utilizado antes da venda, não bastando assumir que a existência de domicílio fiscal no imóvel será, em qualquer circunstância, suficiente.
Nova possibilidade: reinvestir também em imóveis para arrendamento
O regime atualmente em vigor permite ainda que o valor obtido com a venda de imóveis destinados a habitação seja reinvestido na aquisição de outros imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Neste caso, ao contrário do que sucede com o reinvestimento numa nova HPP, os imóveis adquiridos têm de estar situados em Portugal.
A renda mensal não pode exceder 2.300 euros.
Entre as principais condições encontram-se:
• aquisição de imóvel situado em Portugal;
• realização do reinvestimento dentro dos prazos legalmente previstos;
• celebração do contrato de arrendamento dentro do prazo aplicável;
• renda mensal não superior a 2.300 euros;
• manutenção do imóvel arrendado durante o período mínimo exigido;
• não alienação do imóvel durante o período legalmente estabelecido.
Os dois regimes podem ser combinados?
Sim.
A Informação Vinculativa n.º 30696 veio confirmar expressamente que o valor obtido com a venda de uma HPP pode ser repartido entre:
1. a aquisição de uma nova habitação própria e permanente;
2. a aquisição de um ou mais imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 euros.
A Autoridade Tributária concluiu que não existe impedimento à utilização cumulativa das duas modalidades.
Cada parte do reinvestimento terá, naturalmente, de cumprir as condições próprias do respetivo regime.
Um exemplo prático
Imagine-se a venda de uma habitação própria e permanente por 1.000.000 de euros, sem empréstimo por amortizar.
O proprietário poderá, por exemplo:
• adquirir uma nova HPP por 350.000 euros;
• adquirir um imóvel em Portugal por 325.000 euros para arrendamento habitacional;
• adquirir um segundo imóvel em Portugal por 325.000 euros para o mesmo fim.
Neste exemplo, o valor da venda foi integralmente reinvestido.
Se forem cumpridos todos os requisitos aplicáveis à nova HPP e aos imóveis destinados ao arrendamento, a mais-valia poderá ficar integralmente excluída de tributação.
O contribuinte consegue, assim, substituir a sua residência e, simultaneamente, transformar parte do valor da venda em património imobiliário gerador de rendimento, sem perder, por esse motivo, o benefício associado ao reinvestimento.
Se apenas uma parte do valor da venda for reinvestida, a exclusão será proporcional ao montante efetivamente reinvestido.
Porque é particularmente relevante no Algarve?
Para proprietários e investidores imobiliários no Algarve, esta possibilidade pode assumir especial interesse quando a venda de uma habitação própria e permanente é acompanhada da intenção de manter parte do capital investido no mercado imobiliário.
Em vez de limitar o reinvestimento à aquisição de uma nova residência, pode ser possível combinar essa aquisição com imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 euros, desde que sejam cumpridas as condições aplicáveis a cada investimento.
Ao mesmo tempo, quem utilize parte da sua residência para uma atividade profissional deve ter especial atenção ao entendimento manifestado pela Autoridade Tributária na Informação Vinculativa n.º 30465 antes de avançar com a venda.
Perguntas frequentes
Posso vender a minha HPP e comprar mais do que um imóvel?
Sim. O valor da venda pode ser repartido entre uma nova HPP e um ou vários imóveis destinados ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridas as condições aplicáveis a cada modalidade.
A nova HPP tem de estar situada em Portugal?
Não. A nova HPP pode estar situada em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
E os imóveis adquiridos para arrendamento, onde têm de estar situados?
Aqui a regra é diferente. Os imóveis adquiridos para beneficiar do regime de reinvestimento destinado ao arrendamento têm de estar situados em Portugal.
Assim, enquanto a nova HPP pode localizar-se também noutro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, o reinvestimento em imóveis para arrendamento está limitado a imóveis situados em território nacional.
As rendas dos imóveis adquiridos para arrendamento podem ter qualquer valor?
Não. Para beneficiar deste regime, a renda mensal não pode exceder 2.300 euros.
Trabalhar a partir de casa impede sempre o reinvestimento?
A Autoridade Tributária entende, na Informação Vinculativa n.º 30465, que a utilização efetiva de uma parte do imóvel para uma atividade profissional pode afastar a sua afetação exclusiva a habitação própria e permanente e, consequentemente, impedir o benefício.
A situação concreta deverá, contudo, ser analisada antes da venda, tendo em conta a utilização efetiva do imóvel.
Como podemos ajudar
A URB Law Services presta apoio jurídico e fiscal no planeamento de operações imobiliárias e na tributação de mais-valias, nomeadamente na:
• análise prévia dos requisitos do regime de reinvestimento;
• determinação do montante que deverá ser reinvestido;
• avaliação da possibilidade de combinar reinvestimento em HPP e em imóveis para arrendamento;
• análise da utilização do imóvel vendido e dos riscos decorrentes de utilizações profissionais ou empresariais;
• estruturação dos prazos e das aquisições a realizar;
• análise das obrigações declarativas em sede de IRS;
• apresentação de pedidos de informação vinculativa e reação a liquidações da Autoridade Tributária.
Com escritório em Almancil, no Algarve, e representação em Lisboa, a URB Law Services acompanha operações imobiliárias e questões fiscais em todo o território nacional.
O regime de reinvestimento pode permitir uma redução muito significativa, ou mesmo a exclusão integral, da tributação das mais-valias. Contudo, a utilização dos imóveis, os prazos, os valores reinvestidos e o destino dado aos novos imóveis são determinantes para beneficiar do regime.
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