IVA na construção civil: quando se aplica a autoliquidação?
O Ofício Circulado n.º 25117, de 24 de junho de 2026, esclareceu as regras de inversão do sujeito passivo nos serviços de construção civil.
Quando existe autoliquidação, o prestador emite a fatura sem IVA, com a menção “IVA – Autoliquidação”, cabendo ao adquirente calcular e declarar o imposto.
Em resumo
- O empreiteiro emite a fatura sem IVA.
- O adquirente autoliquida o imposto.
- Em regra, o adquirente deve ser sujeito passivo com direito total ou parcial à dedução.
- O prestador deve estar legalmente habilitado para exercer a atividade da construção.
- Nas empreitadas da verba 2.42, a autoliquidação pode aplicar-se mesmo a adquirentes sem direito à dedução.
- O IVA indevidamente liquidado pelo prestador não pode ser deduzido pelo adquirente.
O que são serviços de construção civil?
O conceito abrange trabalhos relacionados com:
- construção e reconstrução;
- ampliação e alteração;
- reabilitação;
- reparação e manutenção;
- conservação;
- demolição de imóveis.
Não é necessário que o contrato tenha formalmente a designação de empreitada ou subempreitada. O que interessa é a natureza concreta dos trabalhos.
O prestador deve ter alvará?
Segundo o entendimento da Autoridade Tributária, o prestador deve ser titular de alvará ou certificado de empreiteiro emitido nos termos da Lei n.º 41/2015.
Uma empresa sem essa habilitação não deverá aplicar a inversão do sujeito passivo, ainda que execute trabalhos materialmente relacionados com a construção.
A habilitação e as categorias autorizadas podem ser consultadas junto do IMPIC.
As instalações e montagens estão abrangidas?
Podem estar, quando o objeto principal do contrato seja uma obra e os equipamentos sejam incorporados de forma permanente no imóvel.
O Ofício identifica, entre outros:
- painéis solares;
- sistemas de climatização e AVAC;
- alarmes e videovigilância;
- elevadores;
- portas, janelas e portões;
- cozinhas por medida;
- roupeiros embutidos.
Quando exista apenas uma venda de bens com montagem simples e reversível, deve ser liquidado IVA nos termos gerais, sendo o caso de eletrodomésticos ou de mobiliário que mantenha a sua natureza de bem móvel, por não haver necessidade de incorporação.
E se o contrato incluir materiais?
Quando os materiais e serviços façam parte de uma prestação global de construção civil, a autoliquidação aplica-se, em princípio, ao valor total.
Se os materiais forem vendidos autonomamente, fora do contrato de obra, o fornecedor deve liquidar IVA nessa venda.
Neste último caso, a existência de alvará não transforma todas as operações de uma empresa em serviços de construção civil.
Que regras se aplicam às empreitadas para habitação?
Nas empreitadas abrangidas pela verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA, a autoliquidação aplica-se mesmo quando o adquirente:
- pratique operações exclusivamente isentas;
- não tenha direito à dedução;
- esteja abrangido pelo artigo 9.º;
- esteja isento nos termos do artigo 53.º do Código do IVA.
Esta regra é particularmente relevante para promotores que construam ou reabilitem imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
A autoliquidação aplica-se aos adiantamentos?
Sim.
O empreiteiro deve emitir a fatura do adiantamento sem IVA e com a menção “IVA – Autoliquidação”. O adquirente declara o imposto no período em que ocorre o pagamento ou a emissão antecipada da fatura.
O que acontece se o empreiteiro liquidar IVA por engano?
O adquirente não pode deduzir IVA que tenha sido indevidamente liquidado pelo prestador.
Além disso, continua obrigado a autoliquidar o imposto quando estavam reunidas as condições legais.
A fatura deve ser corrigida, podendo ser necessário regularizar também as declarações periódicas.
Desde quando se aplicam as regras?
As novas instruções aplicam-se, em geral, às operações cujo IVA seja exigível a partir de 1 de julho de 2026.
Para determinadas operações abrangidas pela verba 2.42 realizadas entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, prestador e adquirente podem optar conjuntamente pela regularização.
Como podemos ajudar?
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