O Pacote Habitação aprovou novas medidas fiscais com impacto em projetos de construção, reabilitação, arrendamento habitacional e investimento imobiliário.
Nesta primeira newsletter, destacamos os principais incentivos aplicáveis a promotores, investidores, proprietários, sociedades imobiliárias e entidades com projetos de arrendamento habitacional.
As alterações relativas a mais-valias imobiliárias, dedução de rendas, restituição parcial de IVA na autoconstrução, IMT e adquirentes não residentes serão analisadas numa segunda newsletter.
Em resumo
O Pacote Habitação prevê cinco medidas principais nesta matéria:
• IVA à taxa reduzida de 6% em determinadas empreitadas de construção e reabilitação;
• Contratos de Investimento para Arrendamento;
• isenção de IRS ou IRC em determinados contratos de arrendamento acessível;
• tributação reduzida de rendimentos prediais associados a rendas moderadas;
• benefícios para organismos de investimento imobiliário com ativos afetos ao arrendamento acessível.
Notas essenciais
Estes benefícios não são automáticos. Dependem do cumprimento de requisitos específicos, incluindo limites de preço ou renda, prazos, comunicações fiscais, menções contratuais e manutenção da afetação habitacional.
Para 2026, os principais limites de referência são:
• renda mensal moderada, até €2.300;
• preço moderado de venda, até €660.982.
1. IVA a 6% na construção e reabilitação
Uma das medidas centrais do Pacote Habitação é a possibilidade de aplicar a taxa reduzida de IVA a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis habitacionais, localizadas no continente.
1.1. Operações abrangidas
A taxa reduzida pode aplicar-se a imóveis destinados:
• à venda para habitação própria e permanente do adquirente;
• exclusivamente ao arrendamento habitacional;
• a projetos abrangidos por Contratos de Investimento para Arrendamento.
Não basta que a obra incida sobre um imóvel habitacional. É necessário confirmar o destino do imóvel, o preço de venda ou a renda aplicável, os prazos e os requisitos formais exigidos.
1.2. Venda para habitação própria e permanente
No caso de venda para habitação própria e permanente, devem verificar-se, em termos gerais, os seguintes requisitos:
• venda para habitação própria e permanente do comprador;
• enquadramento da aquisição nas regras de IMT aplicáveis a esse fim;
• venda no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa à utilização do imóvel;
• menção expressa da taxa reduzida de IVA no título aquisitivo;
• respeito pelo limite de preço moderado aplicável.
Caso o adquirente não afete o imóvel a habitação própria e permanente dentro dos prazos exigidos, poderá ser aplicado um agravamento de IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável do imóvel.
1.3. Arrendamento habitacional
No caso de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, devem verificar-se, entre outros, os seguintes requisitos:
• arrendamento isento de IVA;
• comunicação dos contratos à Autoridade Tributária;
• entrada em vigor do primeiro contrato no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa à utilização do imóvel;
• manutenção do imóvel arrendado para habitação durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• respeito pelo limite de renda moderada.
A aplicação da taxa reduzida exige planeamento antes da obra e acompanhamento após a conclusão do imóvel.
1.4. Prazo de aplicação
A medida tem natureza temporária.
Em termos gerais, aplica-se até 31 de dezembro de 2032, relativamente a empreitadas associadas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cuja exigibilidade de IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
2. Contratos de Investimento para Arrendamento
O Pacote Habitação cria os Contratos de Investimento para Arrendamento, conhecidos como CIA.
Este regime destina-se a projetos estruturados de investimento em imóveis afetos ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para subarrendamento habitacional.
Os CIA são celebrados entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., em representação do Estado, podendo ter uma vigência até 25 anos.
2.1. Quem pode beneficiar
O regime pode ser relevante para:
• promotores imobiliários;
• sociedades imobiliárias;
• investidores institucionais;
• fundos e organismos de investimento alternativo;
• entidades com projetos de arrendamento habitacional de maior dimensão.
2.2. Requisitos gerais
Em termos gerais, os investimentos elegíveis devem assegurar:
• afetação relevante da área de construção ao arrendamento habitacional;
• cumprimento dos limites de renda moderada;
• capacidade técnica e de gestão do investidor;
• situação fiscal e contributiva regularizada;
• cumprimento das obrigações de acompanhamento previstas no regime.
2.3. Benefícios possíveis
Os CIA podem permitir o acesso a vários benefícios fiscais, incluindo:
• isenção de IMT na aquisição de imóveis destinados ao projeto;
• isenção de Imposto do Selo na transmissão dos imóveis abrangidos;
• isenção de IMI durante um período inicial, até oito anos;
• redução de IMI no período remanescente de vigência do contrato, dentro dos limites aplicáveis;
• aplicação de IVA reduzido a empreitadas elegíveis;
• isenção de AIMI durante a vigência do contrato;
• restituição parcial de IVA suportado em determinados serviços técnicos, como arquitetura, engenharia, projetos e estudos.
O incumprimento dos requisitos pode determinar a perda dos benefícios fiscais, pelo que este regime deve ser analisado antes da estruturação do investimento.
3. Arrendamento acessível e rendas moderadas
O Pacote Habitação aprova também o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível.
3.1. Contratos abrangidos
O regime pode abranger:
• contratos de arrendamento habitacional;
• contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional;
• contratos de subarrendamento habitacional;
• contratos celebrados no âmbito de programas municipais ou intermunicipais de arrendamento acessível.
O regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026 e aplica-se a novos contratos e renovações.
3.2. Benefício fiscal
A principal vantagem fiscal é a possibilidade de isenção total de IRS ou IRC sobre rendimentos prediais provenientes de contratos elegíveis.
Neste regime, a renda máxima não corresponde necessariamente ao limite geral de €2.300. Deve ser aferida por referência a 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE para o concelho onde se situa o imóvel, nos termos a concretizar por portaria.
Quanto à duração mínima:
• residência permanente, duração mínima de três anos;
• residência temporária, duração mínima de três meses.
3.3. Tributação reduzida de rendas moderadas
Além do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, passa também a existir uma tributação reduzida para rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas.
Em termos gerais:
• senhorios particulares podem beneficiar de tributação autónoma à taxa de 10%, salvo taxa mais favorável;
• quando exista retenção na fonte por entidades com contabilidade organizada, a taxa pode ser reduzida para 10%;
• empresas e sujeitos passivos com contabilidade organizada podem considerar apenas 50% dos rendimentos prediais elegíveis.
Estes regimes devem ser distinguidos. No Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, pode existir isenção total. No regime de rendas moderadas, está em causa tributação reduzida.
4. Organismos de investimento imobiliário
O Pacote Habitação prevê ainda benefícios para organismos de investimento alternativo com ativos afetos ao arrendamento acessível.
Este regime pode ser relevante para investidores que participem em estruturas coletivas de investimento imobiliário com imóveis destinados ao arrendamento acessível ou a regimes equiparados.
Entre as medidas previstas, destacam-se:
• tributação favorável para determinados rendimentos distribuídos aos participantes ou acionistas;
• exclusões parciais de tributação em função da percentagem de ativos elegíveis;
• incentivos à afetação de património imobiliário ao arrendamento acessível.
5. Como podemos ajudar
A aplicação destes regimes exige análise prévia, sendo necessária preparação antes do início da obra, da venda, da celebração do contrato de arrendamento ou da estruturação do investimento.
A nossa equipa pode apoiar em:
• análise da elegibilidade do projeto;
• identificação dos regimes fiscais aplicáveis;
• validação dos limites de preço ou renda;
• revisão de contratos de empreitada, contratos-promessa, escrituras e contratos de arrendamento;
• estruturação jurídica e fiscal de projetos imobiliários;
• acompanhamento das comunicações e obrigações fiscais;
• análise de riscos de perda dos benefícios.
Uma análise antecipada e acompanhamento pode ser determinante para assegurar a aplicação e usufruto dos incentivos fiscais disponíveis.
Contacte-nos para saber mais.
