Remboursement partiel de la TVA lors de la construction d’une résidence principale : comment cela fonctionne-t-il ?
La Circulaire n° 25118 du 22 juillet 2026 a clarifié le nouveau régime de remboursement partiel de la TVA supportée par les personnes physiques lors de la construction de leur résidence principale et permanente.
Ce régime ne correspond pas à l’application directe du taux réduit par l’entrepreneur. Le particulier acquitte la TVA au taux normal puis, une fois la construction achevée, peut demander à l’administration fiscale portugaise le remboursement de la différence entre la TVA payée au taux de 23 % et le montant correspondant au taux de 6 %.
En résumé
- Le régime s’applique uniquement aux personnes physiques, en dehors de toute activité professionnelle.
- Le bien doit être destiné à la résidence principale et permanente du demandeur.
- La valeur de référence ne peut actuellement pas dépasser 660 982 €.
- Seule la TVA supportée sur des prestations réalisées dans le cadre de marchés de travaux peut être remboursée.
- Le bien doit être affecté à la résidence permanente dans un délai de six mois.
- Cette affectation doit être maintenue pendant au moins 12 mois.
Qui peut en bénéficier ?
Le régime s’adresse aux personnes physiques qui concluent un ou plusieurs marchés de travaux afin de construire un bien destiné à leur propre résidence permanente.
Sont exclus :
- les sociétés et les promoteurs immobiliers ;
- les entrepreneurs qui intègrent le bien dans leur activité ;
- les constructions destinées à la vente ;
- les constructions destinées à la location ou à l’hébergement local.
Le domicile fiscal établi dans le bien constitue l’un des éléments utilisés pour prouver son affectation à la résidence principale et permanente.
Quel est le plafond de valeur ?
Pour déterminer l’éligibilité, les valeurs suivantes sont comparées :
- la valeur patrimoniale fiscale définitive du bien ;
- le prix d’acquisition du terrain, auquel s’ajoutent les coûts de construction hors TVA.
La valeur la plus élevée est retenue et ne peut pas dépasser 660 982 €.
Les coûts de construction comprennent les marchés de travaux, les matériaux acquis séparément, les équipements fixés de manière permanente et les autres services liés à la valorisation du bien. L’IMT et le droit de timbre payés lors de l’achat du terrain ne sont pas pris en compte.
Quels travaux sont concernés ?
Le régime s’applique à la construction de biens immobiliers neufs.
Plusieurs contrats peuvent être conclus avec différents entrepreneurs. Toutefois, les simples travaux de rénovation, de réparation ou de réhabilitation de bâtiments existants sont exclus.
En cas de démolition intégrale suivie de la construction d’un nouveau bien, le régime peut s’appliquer ; les coûts de démolition sont alors ajoutés à la valeur du terrain pour vérifier le respect du plafond légal.
Quelle TVA peut être récupérée ?
Le remboursement couvre la TVA supportée sur des prestations relevant de marchés de travaux et facturées au taux normal.
Les factures doivent :
- être émises au nom du demandeur ;
- comporter son NIF ;
- identifier clairement le bien immobilier ;
- avoir été communiquées à l’administration fiscale portugaise.
La TVA afférente aux matériaux achetés directement par le propriétaire ne peut pas être remboursée, même si ces matériaux sont ensuite incorporés aux travaux. Leur valeur est uniquement prise en compte pour calculer le coût global de la construction.
Comment le remboursement est-il calculé ?
Exemple
Pour un marché de travaux de 250 000 €, hors TVA :
- TVA supportée au taux de 23 % : 57 500 € ;
- TVA correspondant au taux de 6 % : 15 000 € ;
- montant à rembourser : 42 500 €.
Quel est le délai de dépôt de la demande ?
La demande doit être déposée sur le Portal das Finanças dans un délai de 12 mois suivant la délivrance des documents relatifs au début de l’utilisation du bien.
Doivent notamment être joints :
- les contrats écrits relatifs aux marchés de travaux ;
- les factures correspondant aux coûts de construction ;
- le justificatif de la valeur du terrain ;
- les documents d’urbanisme ;
- l’identification du bien et de ses propriétaires.
L’administration fiscale dispose d’un délai maximal de 150 jours pour effectuer le remboursement, à compter de la réception d’une demande dûment complétée.
Ce régime s’applique-t-il aux promoteurs immobiliers ?
Non.
Lorsqu’une société conclut un marché de travaux pour construire des biens destinés à être vendus ultérieurement, elle ne peut pas bénéficier de ce remboursement.
Le marché de travaux peut toutefois relever du taux réduit prévu à la rubrique 2.42 de la Liste I annexée au Code portugais de la TVA, sous réserve du respect des conditions applicables. Il s’agit d’un régime différent, directement applicable au marché de travaux.
Questions fréquentes
L’entrepreneur doit-il facturer au taux de 6 % ?
Pas dans le cadre de ce régime. Le particulier acquitte initialement la TVA au taux normal, puis demande son remboursement partiel.
Des travaux de rénovation sont-ils concernés ?
Non. Le régime vise les constructions neuves, à l’exception des cas de démolition intégrale suivie d’une nouvelle construction.
Puis-je vendre ou louer le bien après le remboursement ?
Le bien doit rester exclusivement affecté à la résidence principale et permanente pendant au moins 12 mois, sauf dans certaines situations exceptionnelles.
Comment pouvons-nous vous aider ?
URB Law Services fournit une assistance juridique et fiscale pour l’analyse de l’éligibilité, la révision des contrats de travaux, la validation des factures et la préparation de la demande de remboursement.
Les personnes à la recherche d’un avocat à Almancil possédant une expérience en matière de TVA, de construction et de fiscalité immobilière peuvent bénéficier de nos services à Almancil ; nous accompagnons également des projets en Algarve et dans tout le pays.
Contactez-nous pour en savoir plus.
