Le réinvestissement du produit de la vente d’un bien immobilier peut permettre d’exclure totalement ou partiellement la plus-value de l’impôt sur le revenu au Portugal.
Le régime le plus connu s’applique lors de la vente d’une résidence principale permanente, lorsque le produit est réinvesti dans une nouvelle résidence principale. Il existe aussi un régime de réinvestissement dans des logements destinés à la location résidentielle, avec un loyer mensuel n’excédant pas 2 300 €.
Les précisions de l’Autorité fiscale
Deux informations contraignantes de l’Autorité fiscale apportent des clarifications importantes. D’une part, l’utilisation, même partielle, de la résidence principale pour une activité professionnelle peut empêcher le bénéfice du réinvestissement : pour l’administration, le bien vendu doit être exclusivement affecté à l’habitation principale permanente.
D’autre part, l’Autorité fiscale confirme qu’il est possible de cumuler les deux régimes. Une partie du produit de vente peut financer une nouvelle résidence principale et l’autre l’acquisition d’un ou plusieurs logements destinés à la location résidentielle, dans la limite de 2 300 € de loyer mensuel.
Réinvestir dans une résidence principale
Lorsqu’une résidence principale est vendue, la plus-value peut être exclue en tout ou partie si le produit de vente est réinvesti dans une nouvelle résidence principale. Ce n’est pas seulement le montant de la plus-value qui doit être réinvesti : le calcul part généralement de la valeur de vente, après déduction du remboursement éventuel du prêt contracté pour acquérir le bien vendu.
- le bien vendu doit avoir été la résidence principale du contribuable ou de son foyer ;
- cette utilisation doit correspondre au domicile fiscal pendant la période légalement requise ;
- le réinvestissement doit respecter les délais applicables ;
- le nouveau bien doit également devenir une résidence principale ;
- l’intention de réinvestir doit être déclarée dans la déclaration fiscale.
La nouvelle résidence peut être située au Portugal, dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen, sous les conditions légales d’échange d’informations fiscales. En cas de réinvestissement partiel, l’exclusion est proportionnelle.
Attention à l’usage professionnel du logement
L’Information contraignante n° 30465 concerne un contribuable qui vivait dans le bien mais utilisait une partie du logement pour son activité professionnelle. L’Autorité fiscale a considéré que cette utilisation empêchait l’affectation exclusive à l’habitation principale et, par conséquent, le bénéfice de l’exclusion liée au réinvestissement dans une nouvelle résidence.
Les travailleurs indépendants, entrepreneurs et toute personne utilisant effectivement une partie de leur domicile à des fins professionnelles devraient analyser leur situation avant la vente : l’existence d’un domicile fiscal dans le bien ne suffit pas toujours.
Réinvestir dans des logements locatifs
Le produit de la vente peut aussi être réinvesti dans l’acquisition de logements destinés à la location résidentielle. Ces biens doivent être situés au Portugal et le loyer mensuel ne peut pas dépasser 2 300 €. Les délais de réinvestissement, de conclusion du bail, de maintien de la location et de conservation du bien doivent être respectés.
Les deux régimes peuvent-ils être combinés ?
Oui. L’Information contraignante n° 30696 confirme expressément que le produit de la vente d’une résidence principale peut être réparti entre l’acquisition d’une nouvelle résidence principale et l’acquisition d’un ou plusieurs logements locatifs éligibles. Chaque part doit naturellement respecter les conditions de son propre régime.
Par exemple, après la vente d’une résidence pour 1 000 000 €, un contribuable peut acheter une nouvelle résidence pour 350 000 € puis deux logements locatifs au Portugal pour 325 000 € chacun. Si toutes les conditions sont respectées, la plus-value peut être intégralement exclue. Si le réinvestissement est partiel, l’exclusion le sera aussi.
Pourquoi est-ce important en Algarve ?
Cette possibilité intéresse particulièrement les propriétaires souhaitant vendre leur résidence tout en conservant une partie de leur capital dans l’immobilier locatif. Elle permet de changer de résidence et de constituer simultanément un patrimoine générateur de revenus, sous réserve du respect strict des conditions fiscales.
Questions fréquentes
Peut-on acheter plusieurs biens après la vente d’une résidence principale ?
Oui. Le produit de la vente peut être réparti entre une nouvelle résidence principale et un ou plusieurs biens de location résidentielle.
Les logements locatifs peuvent-ils être situés hors du Portugal ?
Non. Contrairement à la nouvelle résidence principale, les biens acquis pour le régime de location doivent être situés au Portugal.
Le télétravail fait-il toujours perdre le bénéfice ?
La situation dépend de l’utilisation effective du bien. L’Autorité fiscale estime qu’une utilisation professionnelle effective d’une partie du logement peut empêcher son affectation exclusive à l’habitation principale.
Comment nous pouvons vous aider
URB Law Services accompagne la planification des opérations immobilières et l’imposition des plus-values : analyse des conditions de réinvestissement, détermination du montant à réinvestir, combinaison des régimes, analyse des risques liés à un usage professionnel et obligations déclaratives.
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