Un immeuble peut appartenir à plusieurs héritiers, l’un souhaitant le vendre sans parvenir à un accord avec les autres. Cette situation fréquente peut laisser des biens bloqués pendant des années.
Une réforme en préparation vise à modifier ce cadre. L’Assemblée de la République a approuvé une autorisation législative permettant au Gouvernement de créer une procédure spéciale de vente des immeubles inclus dans une succession indivise et de modifier plusieurs règles du droit des successions.
En bref
- un seul héritier pourrait engager une procédure de vente, sans accord initial de tous les autres ;
- la procédure judiciaire serait spéciale et urgente ;
- en principe, elle serait ouverte deux ans après l’ouverture de la succession ;
- le prix pourrait être fixé judiciairement en l’absence d’accord ;
- la vente passerait de préférence par enchère électronique ;
- les héritiers pourraient acquérir le bien au prix obtenu ;
- le logement familial ferait l’objet d’une protection spécifique ;
- le délai d’acceptation d’une succession passerait de dix à deux ans.
Ce qui a été approuvé
Le Décret de l’Assemblée de la République n° 104/XVII autorise le Gouvernement à adopter le régime légal de la procédure spéciale de vente d’un immeuble intégré dans une succession indivise, à créer un régime d’arbitrage successoral et à modifier le Code civil et le Code de procédure civile.
Cette autorisation n’est pas encore le nouveau régime. Elle fixe le sens et les limites de la réforme; le Gouvernement devra adopter le décret-loi qui en précisera la rédaction définitive. L’autorisation est valable 180 jours.
Vente à l’initiative d’un seul héritier
Tout héritier, le conjoint ayant droit à la moitié des biens communs ou l’exécuteur testamentaire disposant de pouvoirs de partage pourrait engager la vente judiciaire d’un immeuble de la succession indivise. Il ne s’agit pas de permettre à un héritier de signer seul un acte de vente, mais de lui permettre de saisir le tribunal afin de débloquer une vente sans unanimité.
En l’absence d’inventaire, le mécanisme pourrait en principe être utilisé deux ans après l’ouverture de la succession. Lorsqu’un inventaire est déjà en cours, il pourrait être engagé sans attendre ce délai.
Droits des autres héritiers et prix de vente
L’initiative d’un héritier n’entraînerait pas automatiquement la vente. Les autres héritiers pourraient s’y opposer et intervenir dans la procédure; ils pourraient également demander l’inclusion d’autres immeubles. La procédure pourrait être suspendue pour permettre un accord de partage ou une vente de gré à gré.
Faute d’accord sur le prix de base, celui-ci pourrait être fixé par le tribunal à partir d’évaluations objectives. La vente se ferait de préférence par enchère électronique, avec d’autres modalités possibles lorsque cela se justifie. Une réduction du prix de base pourrait être envisagée si les enchères échouent.
Conserver le bien dans la famille
Les héritiers et le conjoint ayant droit à la moitié des biens communs auraient un droit de remploi leur permettant d’acquérir l’immeuble au prix de vente atteint. L’ouverture de la procédure ne signifie donc pas nécessairement que le bien quittera le patrimoine familial.
Le projet prévoit aussi des garanties particulières pour le logement familial, afin que les droits du conjoint survivant et les autres droits légalement protégés liés au logement ne soient pas ignorés.
Autres évolutions successorales
La réforme envisagée réduit de dix à deux ans le délai d’acceptation d’une succession. Elle prévoit aussi de faciliter, dans certaines situations, le changement de l’administrateur de succession à la majorité simple et de revoir les pouvoirs de la personne chargée de l’administration.
Elle crée la figure de l’exécuteur testamentaire doté de pouvoirs de partage, qui pourrait disposer de pouvoirs plus étendus d’administration, de liquidation et de partage. Le testateur pourrait aussi imposer le recours à l’arbitrage pour certains litiges patrimoniaux successoraux.
Les successions déjà ouvertes
L’autorisation prévoit en règle générale que les nouvelles règles puissent s’appliquer aux successions déjà ouvertes mais non encore partagées lors de l’entrée en vigueur du futur régime. Il faudra toutefois attendre le décret-loi pour confirmer la solution définitive.
Pourquoi ce sujet est important en Algarve
En Algarve, de nombreux immeubles restent longtemps dans des successions indivises, parfois avec des héritiers vivant dans différents pays. Le défaut d’unanimité peut empêcher la vente, la rénovation ou une utilisation efficace du bien. Ce mécanisme pourrait donc avoir un impact significatif sur la résolution de ces blocages.
Questions fréquentes
Faut-il un inventaire pour utiliser ce mécanisme ?
Non. La procédure pourrait être utilisée sans inventaire, mais il faudrait normalement attendre deux ans après l’ouverture de la succession. Si un inventaire est déjà en cours, ce délai ne serait pas requis.
La procédure se termine-t-elle forcément par une vente ?
Non. Elle pourrait être suspendue afin de laisser les héritiers parvenir à un accord de partage ou à une vente négociée.
Ces règles sont-elles déjà en vigueur ?
Non. L’autorisation législative a été approuvée, mais le Gouvernement doit encore adopter le décret-loi qui concrétisera le régime.
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