TVA à 6 % dans les zones de réhabilitation urbaine : ce que clarifie la Loi n° 48/2026
La Loi n° 48/2026 du 17 août résout une controverse importante pour les promoteurs, constructeurs, investisseurs et propriétaires ayant réalisé des travaux dans des zones de réhabilitation urbaine (ARU).
Par une interprétation authentique du point 2.23 de la liste I du Code portugais de la TVA, la loi précise que l’application du taux réduit de TVA aux marchés de réhabilitation urbaine ne dépendait pas de l’approbation préalable d’une opération de réhabilitation urbaine (ORU).
Cette interprétation produit ses effets depuis le 1er janvier 2009.
Ce que prévoit la Loi n° 48/2026
Pour l’application de la rédaction du point 2.23 introduite par la Loi n° 64-A/2008, sont considérés comme travaux de réhabilitation urbaine ceux exécutés sur des immeubles ou espaces publics situés dans des ARU légalement délimitées, indépendamment de l’approbation d’une ORU.
Le législateur écarte donc l’idée selon laquelle deux conditions distinctes étaient nécessaires :
- la situation de l’immeuble dans une ARU ;
- l’approbation préalable d’une ORU pour cette zone.
Pour le régime désormais interprété de manière authentique, l’absence d’ORU approuvée ne constitue pas, à elle seule, un motif d’exclusion du taux réduit.
Pourquoi cette question se posait-elle ?
La controverse a pris de l’ampleur après que le régime juridique de la réhabilitation urbaine a permis de délimiter une ARU sans imposer l’approbation simultanée de l’ORU correspondante.
Dans plusieurs situations, l’administration fiscale portugaise soutenait que le taux réduit exigeait aussi une ORU approuvée. Cette lecture a ensuite été retenue par la Cour administrative suprême dans un arrêt d’unification de jurisprudence du 26 mars 2025, publié sous le n° 3/2026.
La Loi n° 48/2026 consacre désormais expressément la solution inverse.
À partir de quand la nouvelle interprétation s’applique-t-elle ?
La loi est entrée en vigueur le 18 août 2026, mais elle prévoit que l’interprétation établie prend effet dès l’entrée en vigueur de la Loi n° 64-A/2008, soit le 1er janvier 2009.
Son incidence est particulièrement pertinente pour la version du point 2.23 en vigueur entre 2009 et le 6 octobre 2023, sous réserve des situations encore couvertes par les règles transitoires applicables.
Cela ne signifie pas que tout travail aujourd’hui réalisé dans une ARU bénéficie automatiquement de cette règle. Il faut déterminer la rédaction légale applicable à l’opération, notamment au regard de sa date et de la procédure d’urbanisme concernée.
Conséquences possibles pour les travaux passés
La modification présente ici son intérêt pratique majeur. Les contribuables qui, en raison de l’absence d’ORU approuvée, ont été soumis à la TVA normale de 23 % au lieu du taux réduit de 6 %, ou qui ont fait l’objet de corrections de l’administration fiscale, devraient réexaminer leur situation.
La Loi n° 48/2026 peut notamment être pertinente pour :
- des contrôles fiscaux toujours en cours ;
- des redressements de TVA déjà émis ;
- des réclamations, recours ou arbitrages fiscaux pendants ;
- de la TVA précédemment facturée ou supportée au taux normal dans des situations potentiellement couvertes par le point 2.23.
La nouvelle loi ne permet pas pour autant de récupérer automatiquement tous les montants. Il faut examiner les délais applicables, chaque imposition concernée, l’existence de décisions déjà définitives ainsi que la voie procédurale ou contentieuse encore disponible.
Que devraient faire les promoteurs, constructeurs et propriétaires ?
Pour les opérations susceptibles de relever de l’ancien régime, il est utile de revoir la documentation disponible : contrats de travaux, factures, situation de l’immeuble dans l’ARU, dates de la procédure d’urbanisme, TVA effectivement facturée et éventuels échanges ou décisions de l’administration fiscale.
La différence entre 6 % et 23 % peut représenter des montants considérables, particulièrement dans les projets immobiliers importants. Les dossiers qui ont été traités fiscalement au motif qu’aucune ORU n’était approuvée méritent donc une nouvelle analyse.
Questions fréquentes
Un chantier situé dans une ARU devait-il être couvert par une ORU approuvée pour bénéficier du taux de 6 % ?
Pour la rédaction du point 2.23 désormais interprétée de manière authentique, non. La Loi n° 48/2026 établit expressément que l’approbation d’une ORU n’est pas requise.
La Loi n° 48/2026 ne s’applique-t-elle qu’aux travaux futurs ?
Non. Son interprétation produit effet depuis le 1er janvier 2009, même si les conséquences fiscales concrètes pour les situations passées dépendent des délais et circonstances de chaque dossier.
Une personne ayant payé 23 % de TVA peut-elle demander la différence ?
Un remboursement peut être envisageable, mais pas automatiquement. Il faut vérifier qui a facturé et supporté la taxe, les périodes concernées, les délais ouverts et le recours juridique approprié.
La règle est-elle la même pour les nouveaux travaux en 2026 ?
Pas nécessairement. La Loi n° 48/2026 interprète la rédaction antérieure du point 2.23 ; les opérations actuelles doivent aussi être appréciées au regard des modifications intervenues dans la TVA applicable à la construction et à la réhabilitation.
Comment pouvons-nous vous aider ?
URB Law Services conseille ses clients en fiscalité immobilière, TVA et contentieux fiscal, notamment pour l’analyse d’opérations de construction et de réhabilitation urbaine, des corrections opérées par l’administration fiscale et de la récupération éventuelle d’impôts indûment versés.
Si vous avez réalisé ou promu une opération dans une zone de réhabilitation urbaine, notamment en Algarve, à Almancil, Loulé ou Faro, et que la TVA à 23 % a été appliquée en l’absence d’ORU, une révision du traitement fiscal au regard de la Loi n° 48/2026 peut être justifiée.
Contactez-nous pour en savoir plus.
