BUPi et bâtiments rustiques : nouvelles règles de géoréférencement, de bornage et d’enregistrement en 2026
Le régime du Balcão Único do Prédio (BUPi), qui réglemente le géoréférencement des bâtiments rustiques, a de nouveau été modifié.
Le décret réglementaire n° 8/2026 du 21 septembre met à jour la réglementation du système d’information cadastrale simplifié et introduit de nouvelles règles relatives à l’identification, au géoréférencement et à l’enregistrement des bâtiments rustiques et mixtes. Le diplôme est entré en vigueur le 22 septembre 2026.
Parmi les principaux changements figurent de nouvelles exigences en matière de représentation graphique géoréférencée (RGG), des règles plus claires concernant les bâtiments attenants et le domaine public, une procédure de conciliation administrative pour les conflits extrêmes et de nouveaux délais dans les procédures d’enregistrement.
Qu’est-ce que la représentation graphique géoréférencée ?
RGG – Représentation Graphique Géoréférencée vous permet d’identifier numériquement l’emplacement et la délimitation d’un bâtiment grâce à ses coordonnées géographiques.
En pratique, cela correspond à la représentation du terrain à travers un polygone sur la plateforme BUPi.
Le géoréférencement des bâtiments ruraux revêt une importance particulière dans les communes où il n’y a pas encore de cadastre, permettant de relier la réalité physique de la propriété aux informations contenues dans la matrice et le cadastre.
Les nouvelles règles renforcent encore l’importance de cette procédure.
1. Le géoréférencement des bâtiments rustiques gagne en importance lors de l’annexion
L’un des principaux changements concerne l’annexion des bâtiments rustiques.
Dans les communes qui ne disposent pas de registre foncier, la réalisation de la procédure RGG devient un préalable non seulement aux procédures spéciales d’enregistrement et de justification des bâtiments rustiques et mixtes, mais aussi à la procédure spéciale d’annexion des bâtiments rustiques.
Ainsi, lorsque vous envisagez de regrouper différents bâtiments rustiques en une seule unité de construction, l’identification géographique correcte du terrain revêt une importance accrue.
2. Des délais sont définis pour la validation RGG
La réforme vise également à rendre la procédure plus prévisible.
Après avoir été soumis à BUPi, le RGG est transmis à un technicien qualifié pour validation, un délai de 20 jours ouvrés étant fixé à cet effet.
Lorsque des corrections ou des éléments complémentaires sont nécessaires, l’intéressé dispose également d’un délai pour apporter les modifications nécessaires.
Ceci est pertinent car l’absence d’un RGG valide peut empêcher ou retarder d’autres procédures liées au bâtiment.
3. Quand l’intervention des propriétaires voisins est-elle nécessaire ?
Les extrêmes sont l’une des principales sources de problèmes dans l’identification des terres rustiques.
Le nouveau régime clarifie les situations dans lesquelles une déclaration des propriétaires des immeubles adjacents est nécessaire.
Lorsque les polygones des bâtiments voisins susceptibles d’être géoréférencés sont représentés dans BUPi et qu’il n’y a pas de conflit entre les limites communes, une validation peut avoir lieu sur la base de ces informations.
Lorsqu’un bâtiment attenant n’est pas susceptible d’être géoréférencé dans BUPi, une déclaration d’acceptation du propriétaire respectif peut être nécessaire.
Le changement vise à éviter des formalités inutiles alors que les informations géographiques elles-mêmes permettent déjà de confirmer la compatibilité des délimitations.
4. Que se passe-t-il lorsque deux terrains se chevauchent ?
C’est ici qu’apparaît l’une des nouveautés les plus intéressantes du régime.
Lorsqu’il existe des chevauchements de polygones qui ne peuvent pas être résolus automatiquement, une procédure de conciliation administrative peut être lancée via BUPi.
La procédure peut être engagée officiellement ou à la demande de toute partie intéressée.
L’objectif est de permettre aux propriétaires de chercher à s’entendre sur la délimitation des immeubles avant de recourir à la voie judiciaire.
5. Comment fonctionne la conciliation ?
Dans le cadre de la conciliation, les parties intéressées peuvent corriger leurs représentations graphiques respectives ou chercher à s’entendre sur les extrêmes.
Lorsqu’il y a un accord, il est formalisé et le RGG peut être modifié en conséquence.
S’il n’est pas possible de résoudre le conflit dans un premier temps, une audience de conciliation peut avoir lieu.
Le nouveau régime permet également que cette audience puisse avoir lieu par des moyens de communication électroniques.
6. Et s’il n’y a pas d’accord ?
La procédure administrative n’élimine pas l’accès aux moyens traditionnels de résolution des litiges.
Si des chevauchements persistent une fois la conciliation terminée, les parties intéressées peuvent faire appel, selon la situation, devant le tribunal de paix, l’arbitrage ou tout autre moyen juridictionnel légalement admissible.
La possibilité de conciliation fonctionne ainsi comme un mécanisme supplémentaire pour tenter de résoudre les conflits extrêmes de manière plus simple.
7. Meilleure articulation avec les actifs du domaine public
Le décret réglementaire n° 8/2026 introduit également des règles plus claires pour les situations dans lesquelles un RGG chevauche des actifs appartenant au domaine public.
Les entités publiques responsables ont désormais un rôle accru dans la mise à disposition et la mise à jour des informations géographiques pertinentes dans BUPi.
Lorsqu’un conflit est détecté entre la représentation d’un immeuble et les limites du patrimoine du domaine public, l’intéressé pourra être amené à le corriger.
La délimitation correcte de ces situations est particulièrement importante dans les propriétés bordant des voies publiques, des routes, des cours d’eau ou d’autres espaces soumis à des régimes spécifiques.
8. Nouveaux délais pour les procédures d’inscription
Les modifications couvrent également les procédures d’inscription spéciales.
Il existe désormais des délais précis pour l’analyse préliminaire de la documentation par le service d’enregistrement et pour la correction de certaines lacunes par les parties intéressées.
L’intention est de rendre la procédure plus prévisible et de réduire les situations dans lesquelles la régularisation d’un bâtiment reste indéfiniment indécise.
Le géoréférencement n’est pas qu’un problème technique
Bien que BUPi ait une forte composante cartographique, la délimitation d’un bâtiment produit des conséquences juridiques très concrètes.
Les désaccords concernant la zone, l’emplacement ou les extrêmes peuvent affecter :
- un achat et une vente;
- un héritage ou un partage;
- une annexion ou une division de terres ;
- un processus de licence ;
- réalisation des travaux;
- financement bancaire ;
- un conflit entre propriétaires voisins.
Un RGG ne doit donc pas être analysé indépendamment de la matrice foncière, du cadastre et des titres d’acquisition de propriété.
Pertinence particulière pour les propriétés de l’Algarve
En Algarve, il est courant de trouver des propriétés rustiques ou mixtes avec des descriptions anciennes, des comparaisons peu claires ou des différences entre la superficie existante du terrain, la matrice et le registre.
Ces situations peuvent rester sans conséquences pendant de nombreuses années et ne surviennent que lorsque le propriétaire a l’intention de vendre, construire, diviser, annexer ou régulariser le bien.
Ainsi, avant une transaction immobilière sur un terrain, il est important de vérifier s’il existe une correspondance entre la réalité physique du bien et son statut documentaire.
Questions fréquemment posées
BUPi remplace-t-il l’enregistrement foncier ?
Non. Le géoréférencement identifie géographiquement le bâtiment, tandis que le cadastre rend public son statut juridique.
La permission des voisins est-elle toujours nécessaire ?
Non. La nécessité de déclarer les frontières dépend de la situation spécifique et des informations géographiques déjà existantes dans BUPi.
Que se passe-t-il si deux RGG se chevauchent ?
Une procédure de conciliation administrative peut être promue pour tenter de résoudre le conflit entre les parties.
Puis-je vendre un terrain s’il y a des différences de superficie ?
Cela dépend de la nature et de l’ampleur de la divergence. Dans de nombreux cas, il est conseillé de régulariser la situation au préalable pour éviter des difficultés lors de l’acte ou ultérieurement.
Faut-il vérifier la situation à BUPi avant d’acheter un terrain ?
Oui. Surtout dans les bâtiments rustiques et mixtes, l’analyse de la documentation doit être accompagnée d’une confirmation de l’emplacement, de la superficie et de la délimitation effective de la propriété.
Comment pouvons-nous vous aider ?
URB Law Services, à Almancil, assiste les propriétaires, acheteurs et investisseurs dans les questions liées aux bâtiments rustiques et mixtes, à l’enregistrement foncier, aux superficies et limites, à l’annexion de terrains, aux conflits entre propriétaires et aux opérations immobilières.
Dans les acquisitions et régularisations immobilières en Algarve, l’analyse conjointe de la réalité physique du terrain, de la matrice, du cadastre et des informations géographiques peut éviter des problèmes avant une opération de vente, d’investissement ou d’urbanisme.
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