IMT pour les non-résidents : quand le taux de 7,5 % s’applique-t-il ?
L’acquisition d’un bien immobilier exclusivement destiné au logement par un acheteur non-résident est désormais, en règle générale, soumise à un taux d’IMT de 7,5 %.
Dans cette situation, les exonérations ou réductions prévues pour l’acquisition d’une résidence principale et permanente ne sont normalement pas applicables.
Cette modification doit être prise en compte avant la signature du compromis de vente, car elle peut augmenter sensiblement le coût total de l’acquisition.
Quand le taux majoré s’applique-t-il ?
Le taux de 7,5 % s’applique, de manière générale, lorsque :
- l’acheteur n’est pas résident fiscal au Portugal ;
- l’acquisition porte sur un immeuble urbain ou une fraction autonome ;
- le bien est exclusivement destiné au logement.
L’impôt est calculé sur la valeur servant de base à l’établissement de l’IMT, généralement la plus élevée entre le prix d’acquisition et la valeur patrimoniale fiscale.
Existe-t-il des exceptions ?
Oui. Le taux majoré ne s’applique pas lorsqu’une des exceptions prévues par la loi est remplie, notamment lorsque l’acheteur :
- a été considéré comme résident fiscal au Portugal ;
- devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’acquisition ;
- affecte le bien à la location résidentielle à loyer modéré dans un délai maximal de six mois après l’acquisition.
En cas de location, le bien doit rester loué pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années.
En 2026, le loyer mensuel modéré ne peut pas dépasser 2 300 €.
Le remboursement de la différence d’IMT est-il automatique ?
Non.
Lorsque l’acheteur devient résident fiscal après l’acquisition ou affecte ultérieurement le bien à la location à loyer modéré, il doit présenter une demande à l’administration fiscale portugaise.
Cette demande permet d’annuler la différence entre :
- l’IMT payé au taux de 7,5 % ;
- l’impôt qui aurait été dû selon les taux généraux.
La demande doit être présentée dans un délai de six mois après que l’acheteur est devenu résident fiscal ou a conclu le contrat de location, selon le cas.
Le non-respect de ce délai peut compromettre le remboursement de la différence.
Qu’en est-il si l’acheteur est domicilié dans un territoire à fiscalité privilégiée ?
Le taux de 7,5 % n’écarte pas le taux de 10 % applicable aux acquisitions relevant du régime relatif aux acheteurs domiciliés dans des pays, territoires ou régions soumis à un régime fiscal nettement plus favorable.
La résidence et le domicile fiscal de l’acheteur doivent donc être vérifiés avant l’acquisition.
Quel est le délai de paiement de l’IMT ?
Le délai général de paiement de l’IMT a été porté à 30 jours après son établissement.
Si l’impôt n’est pas payé dans ce délai, l’avis d’imposition devient caduc et un nouvel avis doit être émis.
Le paiement doit, dans tous les cas, être régularisé avant la signature de l’acte ou l’acte de transmission du bien.
Pourquoi cette modification est-elle particulièrement importante en Algarve ?
Le marché immobilier de l’Algarve compte une part importante d’acheteurs étrangers et non-résidents.
Avant d’acheter un logement à Almancil, Loulé ou ailleurs en Algarve, il est important de calculer l’IMT applicable et de vérifier si l’acheteur peut bénéficier d’une exception, notamment en transférant sa résidence fiscale au Portugal ou en affectant le bien à la location résidentielle.
Que faut-il analyser avant le compromis de vente ?
Avant de s’engager dans l’acquisition, il convient de vérifier :
- la résidence fiscale de l’acheteur ;
- l’usage prévu du bien ;
- le montant de l’IMT ;
- l’intention de transférer sa résidence au Portugal ;
- la possibilité de louer le bien ;
- les délais à respecter pour bénéficier de l’exception ;
- la nécessité de présenter une demande à l’administration fiscale portugaise.
Cette analyse permet d’éviter des coûts imprévus et de déterminer correctement le montant nécessaire pour finaliser l’acquisition.
Comment URB Law Services peut-elle vous aider ?
URB Law Services, dont le bureau est situé à Almancil, accompagne les acheteurs portugais et étrangers dans l’acquisition de biens immobiliers dans toute l’Algarve.
Notre équipe peut vous assister pour :
- analyser l’IMT applicable ;
- vérifier la résidence fiscale de l’acheteur ;
- réviser le compromis de vente ;
- effectuer l’audit juridique du bien ;
- assurer le suivi de la signature de l’acte ;
- préparer la demande d’annulation ou de remboursement de la différence d’IMT ;
- vous représenter auprès de l’administration fiscale portugaise.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’IMT applicable à un acheteur non-résident ?
En règle générale, le taux est de 7,5 % lorsque le bien est exclusivement destiné au logement.
Puis-je récupérer une partie de l’IMT si je deviens résident au Portugal ?
Oui, à condition de devenir résident fiscal dans les deux ans et de présenter la demande dans le délai légal.
Puis-je bénéficier des taux généraux si je loue le bien ?
Oui, si le bien est affecté à la location résidentielle à loyer modéré et que les délais et durées minimales exigés sont respectés.
Le remboursement est-il automatique ?
Non. Une demande doit être présentée à l’administration fiscale portugaise.
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