Réinvestissement des plus-values : le bien immobilier peut-il être loué à une entreprise ?
Le nouveau régime de réinvestissement des plus-values immobilières a créé une alternative importante pour les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier et réinvestir la somme correspondante sur le marché locatif.
Depuis 2026, les gains provenant de la vente de biens immobiliers destinés à l’habitation peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu (IRS) lorsque le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition d’autres biens destinés à la location d’habitation.
Mais une question pratique se pose : qu’en est-il si le bien est loué à une entreprise pour loger un associé, un dirigeant ou un salarié ?
En résumé
La loi exige que le bien acquis au moyen du réinvestissement soit destiné à la location d’habitation, mais elle ne précise pas que le locataire doit nécessairement être une personne physique.
Par ailleurs, l’Autorité fiscale portugaise a déjà reconnu qu’un contrat conclu avec une entreprise peut être considéré comme un contrat de location d’habitation, à condition que le bien soit effectivement destiné au logement d’une personne physique dûment identifiée.
Ainsi, le seul fait qu’une entreprise soit locataire ne devrait pas, à lui seul, empêcher l’application du régime de réinvestissement.
Que dit l’Autorité fiscale ?
L’Autorité fiscale a déjà été amenée à se prononcer sur une situation dans laquelle une société était locataire d’un bien destiné à la résidence permanente de son associé-gérant.
Bien que le contrat ait été conclu avec une personne morale, l’Autorité fiscale a considéré comme déterminant que la personne physique à laquelle était destinée la résidence permanente soit correctement identifiée dans le contrat lui-même.
Dans ces circonstances, elle a reconnu au contrat un caractère résidentiel aux fins du régime fiscal applicable aux revenus fonciers.
Cette position est particulièrement importante, car elle montre que, pour l’Autorité fiscale, le caractère résidentiel de la location ne dépend pas exclusivement du fait que le locataire soit une personne physique.
L’élément déterminant est l’usage effectivement fait du bien.
Quelle est l’importance de cette position pour le réinvestissement des plus-values ?
Le Code portugais de l’impôt sur le revenu permet actuellement d’exonérer les plus-values résultant de la cession de biens destinés à l’habitation lorsque le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition de biens destinés à la location d’habitation.
La loi se réfère à la finalité de la location, sans imposer que le contrat soit nécessairement conclu directement avec la personne qui résidera dans le bien.
Ainsi, en combinant le texte de la loi avec la position déjà adoptée par l’Autorité fiscale concernant les contrats de location conclus avec des personnes morales, il peut être possible de bénéficier du régime même lorsque le bien acquis est loué à une entreprise, à condition qu’il soit effectivement destiné au logement d’une personne physique identifiée.
Cela peut par exemple se produire lorsqu’une entreprise loue un bien afin de le mettre à disposition d’un dirigeant, d’un administrateur ou d’un salarié comme résidence.
Quelles précautions faut-il prendre ?
La conclusion du contrat avec une entreprise ne dispense pas du respect des autres conditions du régime.
Le contrat doit indiquer clairement sa finalité résidentielle et identifier la ou les personnes physiques qui résideront effectivement dans le bien.
En outre, les plafonds de loyer prévus par la loi ainsi que les délais applicables au réinvestissement et à la conclusion du contrat doivent être respectés.
Le bien doit également rester couvert par un ou plusieurs contrats de location d’habitation pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années. Il ne peut pas être vendu au cours de cette période de cinq ans sans perte de l’avantage fiscal.
Le réinvestissement peut être total ou partiel. Dans ce dernier cas, l’exonération de la plus-value sera proportionnelle au montant effectivement réinvesti.
Questions fréquentes
Le bien acquis grâce au réinvestissement peut-il être loué à une entreprise ?
La loi n’exige pas que le locataire soit une personne physique. La position déjà adoptée par l’Autorité fiscale permet de soutenir que le contrat peut conserver un caractère résidentiel même lorsqu’il est conclu avec une entreprise, à condition que le bien soit effectivement destiné au logement d’une personne physique identifiée.
La personne qui résidera dans le bien doit-elle être identifiée dans le contrat ?
Il est recommandé de le faire. L’identification de la personne physique à laquelle est destiné le logement a précisément été l’un des éléments pris en compte par l’Autorité fiscale pour qualifier le contrat de résidentiel.
Peut-il s’agir du logement d’un salarié ou d’un dirigeant de l’entreprise ?
Oui. L’essentiel est que le bien ait une véritable utilisation résidentielle et que cette finalité ressorte clairement du contrat.
Le réinvestissement doit-il correspondre à la totalité du produit de la vente ?
Non. Un réinvestissement partiel est possible, mais l’exonération fiscale sera proportionnelle au montant effectivement réinvesti.
Comment pouvons-nous vous aider ?
Le nouveau régime de réinvestissement crée des opportunités importantes pour les propriétaires qui souhaitent réorganiser leur patrimoine immobilier et l’orienter vers le marché locatif.
Son application exige toutefois une analyse préalable de l’opération et une attention particulière à la structure et à la finalité du contrat de location.
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