Le Pacote Habitação a approuvé de nouvelles mesures fiscales concernant les projets de construction, de réhabilitation, de location résidentielle et d’investissement immobilier.
Dans cette première newsletter, nous présentons les principales incitations applicables aux promoteurs, investisseurs, propriétaires, sociétés immobilières et organismes développant des projets de location résidentielle.
Les modifications relatives aux plus-values immobilières, à la déduction des loyers, au remboursement partiel de la TVA en autoconstruction, à l’IMT et aux acquéreurs non-résidents seront examinées dans une seconde newsletter.
En résumé
Le Pacote Habitação prévoit cinq mesures principales :
- TVA au taux réduit de 6 % pour certains marchés de travaux de construction et de réhabilitation ;
- contrats d’investissement pour la location (CIA) ;
- exonération d’IRS ou d’IRC pour certains contrats de location abordable ;
- imposition réduite des revenus fonciers associés à des loyers modérés ;
- avantages pour les organismes d’investissement immobilier dont les actifs sont affectés à la location abordable.
Remarques essentielles
Ces avantages ne sont pas automatiques. Ils dépendent du respect de conditions précises, notamment les plafonds de prix ou de loyer, les délais, les communications fiscales, les mentions contractuelles et le maintien de l’affectation résidentielle.
Pour 2026, les principaux plafonds de référence sont un loyer mensuel modéré de 2 300 € et un prix de vente modéré de 660 982 €.
1. TVA à 6 % sur la construction et la réhabilitation
Le taux réduit peut s’appliquer à certains marchés de travaux portant sur des logements situés au Portugal continental et destinés à la vente comme résidence principale et permanente de l’acquéreur, exclusivement à la location résidentielle ou à des projets couverts par un CIA.
1.1. Vente comme résidence principale et permanente
- le bien doit être vendu comme résidence principale et permanente de l’acquéreur ;
- l’acquisition doit relever des règles d’IMT applicables à cette destination ;
- la vente doit intervenir dans les 24 mois suivant la délivrance des documents relatifs à l’utilisation du bien ;
- l’acte d’acquisition doit mentionner expressément le taux réduit de TVA ;
- le plafond du prix modéré doit être respecté.
Si l’acquéreur n’affecte pas le bien à sa résidence principale et permanente dans le délai requis, une majoration d’IMT égale à 10 % de la valeur imposable du bien peut s’appliquer.
1.2. Location résidentielle
- la location doit être exonérée de TVA ;
- les contrats doivent être communiqués à l’administration fiscale ;
- le premier contrat doit prendre effet dans les 24 mois suivant la délivrance des documents relatifs à l’utilisation du bien ;
- le bien doit rester loué à usage résidentiel pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années ;
- le plafond du loyer modéré doit être respecté.
1.3. Période d’application
La mesure s’applique, de manière générale, jusqu’au 31 décembre 2032 aux marchés de travaux associés à des opérations d’urbanisme dont la procédure est engagée entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029 et pour lesquelles la TVA devient exigible à compter du 1er janvier 2026.
2. Contrats d’investissement pour la location
Les CIA concernent des projets structurés d’investissement dans des biens affectés à la location résidentielle ou à la location en vue d’une sous-location résidentielle. Ils sont conclus entre l’investisseur et l’IHRU, qui représente l’État, pour une durée pouvant atteindre 25 ans.
Le régime peut intéresser les promoteurs immobiliers, sociétés immobilières, investisseurs institutionnels, fonds et organismes d’investissement alternatif ainsi que les entités développant des projets résidentiels de grande dimension.
Les investissements doivent notamment assurer une affectation significative de la surface à la location résidentielle, respecter les plafonds de loyer modéré, démontrer les capacités techniques et de gestion de l’investisseur, présenter une situation fiscale et sociale régulière et respecter les obligations de suivi.
Les avantages possibles comprennent l’exonération d’IMT et de droit de timbre lors de l’acquisition, l’exonération d’IMI pendant une période initiale pouvant aller jusqu’à huit ans, une réduction ultérieure d’IMI, le taux réduit de TVA sur les travaux éligibles, l’exonération d’AIMI pendant le contrat et le remboursement partiel de la TVA sur certains services techniques.
3. Location abordable et loyers modérés
Le régime simplifié de location abordable remplace l’ancien programme et couvre les contrats de location résidentielle, de location en vue d’une sous-location résidentielle, de sous-location résidentielle et les contrats conclus dans le cadre de programmes municipaux ou intermunicipaux. Il produit ses effets à compter du 1er septembre 2026 et s’applique aux nouveaux contrats et aux renouvellements.
Son principal avantage est l’exonération totale d’IRS ou d’IRC sur les revenus fonciers éligibles. Le loyer maximal correspond à 80 % de la médiane des loyers publiée par l’INE pour la municipalité concernée. La durée minimale est de trois ans pour une résidence permanente et de trois mois pour une résidence temporaire.
Pour les loyers modérés, les bailleurs particuliers peuvent bénéficier d’un taux autonome de 10 %, la retenue à la source peut être ramenée à 10 % et les entreprises ou assujettis disposant d’une comptabilité organisée peuvent ne retenir que 50 % des revenus fonciers éligibles. Ces deux régimes doivent être distingués : le premier peut accorder une exonération totale, tandis que le second prévoit une imposition réduite.
4. Organismes d’investissement immobilier
Des avantages sont également prévus pour les organismes d’investissement alternatif dont les actifs sont affectés à la location abordable. Ils comprennent une imposition favorable de certains revenus distribués aux participants ou actionnaires, des exclusions partielles selon la proportion d’actifs éligibles et des incitations à l’affectation de biens à la location abordable.
5. Comment pouvons-nous vous aider ?
L’application de ces régimes exige une analyse préalable avant le début des travaux, la vente, la conclusion du contrat de location ou la structuration de l’investissement.
- analyse de l’éligibilité du projet ;
- identification des régimes fiscaux applicables ;
- validation des plafonds de prix ou de loyer ;
- révision des contrats de travaux, compromis de vente, actes et contrats de location ;
- structuration juridique et fiscale des projets immobiliers ;
- suivi des communications et obligations fiscales ;
- analyse des risques de perte des avantages.
Une analyse anticipée et un accompagnement approprié peuvent être déterminants pour garantir l’application et l’utilisation des avantages fiscaux disponibles.
Contactez-nous pour en savoir plus.
