Construire ou réhabiliter pour vendre ou louer ? La TVA peut être ramenée à 6 %

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Le nouveau Pacote Habitação portugais a introduit l’une des réformes fiscales les plus attendues par les investisseurs et les promoteurs immobiliers : la possibilité d’appliquer, au Portugal continental, le taux réduit de TVA de 6 % à certains marchés de travaux de construction ou de réhabilitation de bâtiments résidentiels. Cette mesure peut être particulièrement importante pour l’Algarve.

Cette réduction n’est toutefois pas automatique. L’accès à l’avantage fiscal dépend strictement de l’usage final du bien, du respect rigoureux des plafonds de prix de vente ou de loyer, de délais procéduraux exigeants et d’une structuration contractuelle et fiscale correcte.

• ⚖️ Remarque pratique : ce nouveau régime ne doit pas être confondu avec le taux de TVA de 6 % déjà applicable aux travaux situés dans des zones de réhabilitation urbaine (ARU) associées à une opération de réhabilitation urbaine (ORU). Il s’agit de régimes juridiques autonomes, soumis à des exigences et à des contrôles distincts de l’administration fiscale portugaise.

Quels projets et investisseurs peuvent bénéficier de la TVA à 6 % ?

Le taux réduit de TVA vise à stimuler le marché du logement à coûts modérés en Algarve et dans le reste du pays. Le régime s’applique aux marchés de travaux portant sur des biens destinés :

• à la vente en vue de la résidence principale et permanente de l’acquéreur final ;
• exclusivement à la location résidentielle de longue durée ;
• à des projets structurés intégrés aux nouveaux contrats d’investissement pour la location (CIA).

Pour 2026, les plafonds légaux de référence visant à préserver la notion de coût modéré sont les suivants :

• prix final de vente modéré ne dépassant pas 660 982 € ;
• loyer mensuel modéré ne dépassant pas 2 300 €.

Ces valeurs de référence pourront être actualisées par arrêté gouvernemental au cours des années suivantes.

Biens construits ou réhabilités en vue de leur vente : conditions d’éligibilité

Lorsqu’un promoteur immobilier en Algarve réalise un projet en vue de le vendre sur le marché résidentiel, l’accompagnement d’un avocat spécialisé à Almancil devient indispensable pour garantir que :

• le bien soit vendu dans un délai maximal de 24 mois à compter de la délivrance du certificat ou des documents municipaux autorisant son utilisation ;
• l’acquéreur final relève du régime d’IMT applicable à la résidence principale et permanente ;
• le prix de vente respecte rigoureusement le plafond légal modéré, soit 660 982 € en 2026 ;
• l’acte d’acquisition, qu’il s’agisse d’un acte authentique ou d’un document sous seing privé authentifié, comporte la mention expresse exigée par la loi concernant l’application du taux réduit de TVA.

L’usage résidentiel du bien doit être parfaitement reflété dans tous les documents de l’opération, notamment le compromis de vente. Si l’acquéreur n’affecte pas ensuite le bien à sa résidence permanente, il peut subir une majoration d’IMT correspondant à 10 % de la valeur imposable du bien. Le promoteur reste toutefois entièrement responsable devant l’administration fiscale du respect des conditions qui lui sont directement imputables, telles que le prix pratiqué et les délais de vente.

Biens construits ou réhabilités en vue de leur location : contrôle à long terme

Pour les propriétaires et les sociétés immobilières qui construisent ou réhabilitent en Algarve afin de proposer les biens sur le marché locatif, les règles imposent un suivi continu :

• le contrat de location doit être légalement exonéré de TVA et dûment communiqué sur le Portal das Finanças ;
• le contrat avec le premier locataire doit prendre effet dans un délai maximal de 24 mois après l’achèvement des travaux et la délivrance de l’autorisation d’utilisation ;
• le bien doit être effectivement loué pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années d’exploitation ;
• le loyer ne peut en aucun cas dépasser le plafond modéré, soit 2 300 € en 2026.

Contrairement aux projets destinés à la vente, pour lesquels l’avantage est définitivement acquis lors de la signature de l’acte, le respect des conditions en matière de location s’étend dans le temps. Il ne suffit pas de prouver l’intention initiale ; la conformité opérationnelle doit être maintenue pendant plusieurs années.

Le calendrier de la procédure d’urbanisme comme critère éliminatoire

Le facteur temporel constitue le premier filtre utilisé par les systèmes de contrôle de l’administration fiscale. Le régime couvre uniquement les opérations d’urbanisme dont la procédure — demande d’autorisation ou dépôt d’une communication préalable auprès de municipalités telles que Loulé ou Faro — est engagée entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, la TVA devant devenir exigible entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2032. La date exacte de la première demande municipale déterminera l’accès ou non à l’avantage fiscal.

Principaux risques fiscaux et perte de l’avantage

L’administration fiscale contrôle étroitement ces opérations. Les principaux éléments susceptibles d’entraîner la perte rétroactive du taux réduit de TVA et l’application d’amendes sont :

• le non-respect ou le dépassement des délais de vente ou de mise sur le marché locatif ;
• le dépassement des plafonds de prix de vente ou de loyer fixés pour 2026 ;
• la modification de l’usage résidentiel du bien, notamment son affectation à des fins touristiques ou commerciales ;
• l’absence des mentions légales obligatoires dans les contrats de travaux ou les actes d’acquisition ;
• l’absence de communication en temps utile des contrats de location à l’administration fiscale.

Comment URB Law Services peut accompagner votre projet

Établie à Almancil, au cœur du Triangle d’Or de l’Algarve, URB Law Services réalise l’audit complet de l’éligibilité de votre projet immobilier. Notre équipe d’avocats et de fiscalistes fournit une assistance spécialisée pour :

• analyser préalablement l’éligibilité urbanistique et fiscale du projet ;
• valider les prix de vente et les plafonds de loyer au regard de la législation en vigueur ;
• réviser les contrats de travaux, les compromis de vente et les projets d’actes authentiques ;
• assurer le suivi et le contrôle des délais urbanistiques et fiscaux ;
• gérer les risques liés aux contrôles et aux remises en cause par l’administration fiscale.

L’optimisation permettant d’appliquer le taux de TVA de 6 % doit être structurée dès la phase initiale du projet, bien avant la conclusion du marché général de travaux.

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