Alors que le marché de la location résidentielle est soumis à une forte pression dans tout le Portugal, notamment dans le sud du pays, le nouveau régime simplifié de location abordable (RSAA) constitue un outil fiscal particulièrement puissant pour les bailleurs particuliers et les sociétés immobilières. Ce dispositif, qui entre pleinement en vigueur le 1er septembre 2026 et remplace définitivement l’ancien Programme de location abordable, offre un avantage majeur : l’exonération totale, à 100 %, d’IRS ou d’IRC sur les revenus fonciers perçus.
Quels contrats et quelles entités peuvent adhérer au RSAA ?
Le RSAA a été conçu pour être souple et largement accessible. Il permet aux propriétaires particuliers, aux sociétés commerciales et aux fonds patrimoniaux de proposer des biens sur le marché de la location réglementée, avec une importance particulière pour l’Algarve compte tenu du dynamisme de son marché immobilier. Le régime couvre :
- les contrats directs de location résidentielle destinés à la résidence permanente ;
- les contrats de location destinés à la sous-location résidentielle ;
- les contrats directs de sous-location résidentielle ;
- les contrats conclus dans le cadre de programmes municipaux ou intermunicipaux de location abordable, tels que les réseaux de logement de Loulé ou de Faro.
Le régime est accessible aussi bien aux nouveaux contrats de location qu’aux renouvellements exprès de contrats existants, à condition que ceux-ci soient entièrement adaptés aux nouveaux critères légaux.
Comment le plafond du loyer est-il calculé ?
Contrairement au régime général des loyers modérés, le RSAA ne prévoit pas de plafond global fixe, tel que la limite générale de 2 300 €. Dans le régime de location abordable, le loyer mensuel maximal est variable et dépend obligatoirement de trois facteurs combinés :
- la typologie du bien, par exemple T0, T1 ou T2 ;
- la municipalité exacte dans laquelle le bien est enregistré ;
- l’application d’un plafond égal ou inférieur à 80 % de la médiane des loyers au mètre carré officiellement publiée par l’INE, l’Institut national de la statistique portugais.
Cela signifie qu’un appartement situé à Almancil ou à Quarteira, dans la municipalité de Loulé, aura un plafond de loyer sensiblement différent de celui d’un bien de même typologie situé dans une municipalité voisine. Les caractéristiques propres du bien et sa localisation géographique déterminent la viabilité financière de l’opération.
Durée et stabilité des contrats
Afin de protéger le droit au logement et de garantir l’avantage d’une imposition à taux zéro, le législateur impose des durées minimales de stabilité contractuelle :
- Résidence permanente : les contrats de location doivent avoir une durée minimale obligatoire de trois ans.
- Logement temporaire : cette solution est admise pour les étudiants universitaires ou les professionnels temporairement déplacés, par exemple dans les secteurs de la santé ou de l’enseignement, avec une durée minimale de trois mois. La finalité temporaire doit être réelle et admise par le régime ; sa simple qualification formelle dans le contrat ne suffit pas.
L’avantage fiscal maximal : exonération d’IRS et d’IRC
La validation correcte du contrat dans le cadre du RSAA garantit l’exonération intégrale des revenus fonciers :
- Pour un bailleur particulier : les loyers éligibles sont soumis à un taux d’IRS de 0 %, ce qui représente une économie nette considérable.
- Pour une entreprise : les revenus fonciers ne sont pas pris en compte pour déterminer le bénéfice imposable soumis à l’IRC.
Cet avantage fiscal important doit être évalué au moyen d’une simulation financière comparant l’impôt économisé avec la réduction de loyer nécessaire pour adhérer au régime, soit un montant inférieur de 20 % à la médiane de l’INE.
Formalités, délais et contrôle de l’administration fiscale
L’accès à l’exonération exige le respect rigoureux des obligations déclaratives et administratives. Le propriétaire doit veiller à la conclusion, à l’enregistrement et à la communication électronique corrects du contrat sur le Portal das Finanças. Il doit également conserver tous les documents prouvant l’éligibilité du bien, le calcul du loyer selon les données de l’INE, la typologie du logement et la durée du contrat.
Le non-respect de l’une de ces exigences entraîne la disqualification immédiate du contrat à compter de l’infraction et oblige le bailleur à acquitter rétroactivement l’impôt dû, majoré d’intérêts de retard.
Comment URB Law Services sécurise la gestion de votre location
Chez URB Law Services à Almancil, nous veillons à ce que le passage de votre patrimoine au régime de location abordable respecte toutes les exigences de sécurité juridique. Notre équipe vous assiste pour :
- analyser en détail l’éligibilité du bien et du contrat ;
- déterminer et calculer précisément le plafond légal du loyer à partir des indices de l’INE ;
- rédiger et réviser minutieusement les contrats de location et de sous-location conformément au RSAA ;
- déterminer le traitement fiscal au regard de l’IRS ou de l’IRC et effectuer les déclarations auprès de l’administration fiscale portugaise ;
- surveiller les renouvellements et limiter les risques de perte de l’exonération.
L’exonération doit être structurée et préparée avant la signature du contrat. Les modifications ultérieures de contrats en cours sont rarement acceptées par l’administration fiscale pour une application rétroactive de l’avantage.
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