Le Pacote Habitação a instauré une solution fiscale particulièrement avantageuse et souple pour les bailleurs qui souhaitent maximiser la rentabilité de leurs biens, notamment en Algarve, sans être soumis aux fortes contraintes de la location abordable. Il s’agit du régime des loyers modérés, un mécanisme d’imposition réduite applicable aux revenus fonciers générés par des contrats de location résidentielle ordinaires.
Une distinction claire est essentielle : alors que le régime de location abordable (RSAA) peut donner droit à une exonération totale, soit 0 % d’impôt, liée aux barèmes restrictifs de l’INE, les revenus relevant du régime des loyers modérés restent imposables mais bénéficient de taux et de conditions nettement plus favorables que ceux habituellement applicables.
Qui peut être éligible et quels sont les plafonds pour 2026 ?
Ce régime d’allègement fiscal vise à renforcer la stabilité du marché résidentiel traditionnel et convient notamment :
- aux bailleurs et propriétaires particuliers ;
- aux entreprises et sociétés immobilières détenant des actifs résidentiels soumises à l’IRC ;
- aux entrepreneurs individuels relevant de la catégorie B et disposant d’une comptabilité organisée.
Le contrat doit être exclusivement destiné à la location résidentielle et le loyer mensuel pratiqué en 2026 ne peut pas dépasser le plafond absolu de 2 300 €. L’allègement fiscal est légalement en vigueur pour les revenus perçus jusqu’au 31 décembre 2029.
L’impact direct pour les bailleurs particuliers : un IRS à 10 %
Pour les propriétaires particuliers qui optent pour l’imposition autonome de leurs revenus fonciers, notamment en Algarve, les contrats éligibles au régime des loyers modérés bénéficient d’un taux autonome fixe d’IRS de seulement 10 %, au lieu des taux habituels de 28 % ou 25 %.
En outre, lorsque le loyer est payé par une personne morale tenue d’effectuer une retenue à la source, le taux de cette retenue est également ramené à 10 %, ce qui améliore immédiatement la trésorerie mensuelle du bailleur.
Avantages pour les entreprises : exclusion de 50 % en matière d’IRC
Pour les assujettis à l’IRC ou les bailleurs particuliers disposant d’une comptabilité organisée, l’avantage prend la forme d’une exclusion directe de la base imposable : seuls 50 % des revenus fonciers bruts perçus sont pris en compte aux fins de l’impôt. L’autre moitié des revenus locatifs est entièrement exonérée, ce qui procure une importante efficacité de trésorerie aux portefeuilles immobiliers d’entreprises et aux structures de gestion d’actifs.
Le risque lié à l’ajout de montants supplémentaires au contrat : attention aux biens meublés
L’une des erreurs les plus graves relevées par l’administration fiscale lors du contrôle des contrats résidentiels à loyer modéré est le dépassement indirect du plafond de 2 300 € en raison de l’inclusion de services ou de biens. Pour déterminer le montant pertinent du loyer, l’administration fiscale prend obligatoirement en compte :
- les montants supplémentaires facturés pour la location du mobilier, de la décoration ou des appareils électroménagers inclus ;
- les montants associés à la mise à disposition d’éléments accessoires tels que les garages, les débarras ou les annexes ;
- les prestations facturées séparément au titre de la copropriété, du nettoyage ou de l’entretien liés à la jouissance du bien.
La division formelle de l’opération entre plusieurs contrats ou l’émission de factures parallèles pour des prestations de services ne permet pas d’échapper au contrôle croisé de l’administration fiscale. Si la somme totale dépasse 2 300 € par mois en 2026, l’avantage est intégralement perdu. Une vigilance particulière s’impose pour les biens de luxe meublés ou les résidences proposant des services intégrés, fréquents en Algarve.
Loyers modérés ou location abordable (RSAA) : comment choisir ?
Le choix entre ces deux mécanismes fiscaux ne doit pas être fait de manière précipitée :
- Dans le régime des loyers modérés : l’impôt est réduit — IRS à 10 % ou exclusion de 50 % de la base imposable à l’IRC —, le plafond global est fixé à 2 300 € en 2026 et le modèle contractuel est plus souple.
- Dans le régime de location abordable (RSAA) : l’exonération est totale, soit 0 % d’impôt, mais le contrat reste soumis aux plafonds rigides au mètre carré fixés par l’INE pour chaque municipalité ainsi qu’à des durées minimales strictes.
La décision stratégique exige une simulation financière personnalisée tenant compte de la valeur locative réelle du bien, des charges déductibles et du profil fiscal du propriétaire. L’accompagnement personnalisé d’un professionnel est donc indispensable.
Principaux risques de perte de l’avantage
L’imposition réduite peut être remise en cause si :
- le loyer brut réel dépasse le plafond de 2 300 € en raison d’avenants ou de frais liés au mobilier ;
- le contrat n’est pas exclusivement résidentiel, par exemple en cas d’usage mixte ou commercial dissimulé ;
- de graves manquements affectent les obligations déclaratives ou le versement des retenues à la source.
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- assurer la planification fiscale immobilière des bailleurs résidents et non-résidents, notamment des expatriés en Algarve ;
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